2009年房地產(chǎn)估價師理論與實務(wù)考試大綱（8）

第八章　成本法及其運(yùn)用

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

考試要求

第一節(jié)　成本法概述

一、成本法的含義

二、成本法的理論依據(jù)

三、成本法適用的估價對象和條件

（一）成本法適用的估價對象
（二）成本法估價需要具備的條件

四、成本法估價的操作步驟

第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

一、土地取得成本

（一）市場購買下的土地取得成本
（二）征收集體土地的土地取得成本
（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本

二、開發(fā)成本

三、管理費(fèi)用

四、銷售費(fèi)用

五、投資利息

（一）投資利息的含義
（二）投資利息的計算
1．應(yīng)計息項目
2．計息周期
3．計息期
4．計息方式
5．利率

六、銷售稅費(fèi)

七、開發(fā)利潤

第三節(jié)　成本法的基本公式

一、成本法最基本的公式

二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式

（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式
（二）適用于新建成的建筑物的基本公式
（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式

（一）適用于舊的房地的基本公式
（二）適用于舊的建筑物的基本公式

第四節(jié)　重新購建價格的求取

一、重新購建價格的含義

二、重新購建價格的求取思路

（一）房地重新購建價格的求取思路
（二）土地重新購建價格的求取思路
（三）建筑物重新購建價格的求取思路

三、建筑物重新購建價格的求取方式

四、建筑物重新購建價格的求取方法

（一）單位比較法
（二）分部分項法
（三）工料測量法
（四）指數(shù)調(diào)整法

第五節(jié)　建筑物折舊的求取

一、建筑物折舊的含義和原因

（一）建筑物折舊的含義
（二）建筑物折舊的原因
1．物質(zhì)折舊
2．功能折舊
3．外部折舊

二、建筑物折舊的求取方法

（一）年限法
1．年限法和有關(guān)年限的含義
2．直線法
3．成新折扣法
（二）市場提取法
（三）分解法
1．物質(zhì)折舊的求取方法
2．功能折舊的求取方法
3．外部折舊的求取方法

三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別（二）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

第六節(jié)　房屋完損等級評定和折舊的有關(guān)規(guī)定

一、房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定

二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定

第七節(jié)　成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例

一、成本法總結(jié)

二、成本法運(yùn)用舉例

考試要求

1．熟悉成本法的含義；
2．熟悉成本法的理論依據(jù)；
3．掌握成本法適用的估價對象和條件；
4．熟悉成本法估價的操作步驟；
5．掌握房地產(chǎn)價格構(gòu)成；
6．掌握成本法的基本公式；
7．熟悉重新購建價格的含義；
8．熟悉重新購建價格的求取思路；
9．掌握建筑物重新購建價格的求取方式；
10．掌握建筑物重新購建價格的求取方法；
11．掌握建筑物折舊的求取；
12．了解房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定；
13．熟悉房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。