2009年房地產估價師案例分析高分沖刺題（13）

    某房地產占地面積2580㎡，建筑面積9440㎡，每層建筑面積2360㎡。其中，一二層為出租商鋪，三四層為出租住房。為了估價其拆遷補償價格，估價人員運用收益法對一層的出租商鋪進行了估價（估價方法正確），確定其估價時點的價格為12666元/㎡。根據當地商業用房樓層價格變化規律（一層二層差價2％，二層三層差價5％，三層四層差價2％），判斷出二層價格為12309元/㎡，三層價格為l1694元/㎡，四層價格為l1460元/㎡，從而得出估價對象房地產的市場價格為：（12566＋12309＋11694＋11460）×2360＝113348440（元）。試問：如此確定的最終結果是否正確？為什么？
 

    標準答案：不正確。1、評估拆遷補償價格，一般不宜用收益法評估，對于一二層商業用房，可選用市場法或成本法評估；2、因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。