2010年房地產估價師制度與政策輔導：物業管理的特性

物業管理的特性

物業管理是一種新型的管理模式，它是社會主義市場經濟體制的產物。它與計劃經濟中傳統的房屋管理是不同的，它以經濟手段代替了行政手段，以有償服務代替了無償服務，因此社會化、專業化、契約化、市場化是現代物業管理的四個基本特性。
1．社會化
物業管理社會化有兩個基本含義，一是物業的所有權人可以到社會亡去選聘物業管理企業，國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；二是物業管理企業可以在社會上去尋找代管的物業，業主與物業管理公司是平等的關系可以互相選擇。
2．專業化
物業管理的專業化是指由物業管理活動是由專業物業管理企業按照產權人和使用人的要求和物業管理合同的約定去實施專業化管理。他的專業化有三層含義：一是有專門的組織機構，具體體現在物業管理企業必須具備一定的專業資質并達到一定的專業水平。二是有專業人員的配備。具體體現在物業管理人員也要有一定的專業技能，要取得相應的專業證書。三是有專門的設備工具。
3．契約化
物業管理契約化是指由通過契約來確定雙方的權利和義務。物業管理法律關系的建立是一個要式法律行為，必須由物業管理法律關系雙方簽訂書面的合同或契約。前期的物業管理合同是由開發商代表業主與物業管理公司簽訂，而當業主的人住率達到一定比例時就應由業主召開業主大會選出業主委員會，由業主大會授權業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂一份新的物業管理合同。物業管理合同必須是以書面形式訂立，還必須交由當地的物業管理行政主管部門備案。
4．市場化
市場化是物業管理的最主要的特點。在市場經濟條件下，物業管理公司所提供的物業管理的屬性是營利性的，是一種有償服務，所提供的服務是一種有價的商品，業主和使用人購買并消費這種服務。而且物業管理企業是按照現代企業制度組成并運作，它是一個自主經營自負贏虧的經濟實體，既然是企業就要進入市場，通過市場競爭機制和商品經營的方式來實現的商業行為，這就是市場化。