2010年自考資產評估筆記第二章

　　第二章　資產評估的基本方法

　　要求掌握資產評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標的確定。

　　第一節　市場法

　　一、市場法的定義

　　二、市場法運用的前提條件

　　三、用市場法評估資產的步驟和計算途徑

　　四、運用市場法評估資產的程序及其優缺點

　　一、市場法及其適用的前提條件

　　（一）市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種評估方法。

　　市場法目前是最簡單、最有效的方法。

　　（二）市場法應用的前提條件

　　1、需要有一個充分發育的活躍的公平的資產交易市場；

　　2、被評估資產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的。

　　二、運用市場法評估資產的步驟

　　1、明確評估對象；

　　2、進行公開市場調查，收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；

　　3、分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物；

　　4、把被評估資產與參照物比較；

　　5、分析調整差異，做出結論。

　　三、市場法具體計算途徑

　　（一）直接法

　　直接法是指在市場上能找到與被評估資產完全相同的資產的現行市價，并依其現行價格直接作為被評估資產評估價格的一種方法。

　　比如要評估某小區的一套房子，房子還沒有賣完，房子的價格可以按評估基準日的價格來確定，因為房子是完全相同的。

　　（二）市價類比法

　　市價類比法是指評估資產時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產，但在公開市場上能找到與之相類似的資產，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整，從而確定被評估資產價格的一種方法。其基本計算公式為：

　　評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優異的價格差額-Σ參照物比評估對象優異的價格差額

　　或者為：評估價格=參照物價格×（1±調整系數）

　　不同的資產所調整的系數是根據調整的因素而定的。

　　四、運用市場法評估資產的程序及其優缺點

　　（一）運用市場法評估資產的程序1、明確評估對象。

　　2、進行公開市場調查，收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物。

　　3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。

　　4、把被評估資產與參照物比較。

　　5、分析調整差異，得出結論。

　　（二）市場法的優缺點

　　市場法是資產評估中最簡單、最有效的方法。其優點表現在：

　　1、 能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；

　　2、 評估結果易于被各方面理解和接受。

　　市場法的缺點表現在：

　　1、 需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數據以及缺少判斷對比數據而難以應用；

　　2、 不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產的評估。

　　第二節　成本法

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　二、成本法運用的形式及其各項指標的估算

　　三、運用成本法評估資產的程序及其優缺點

　　一、成本法及其適用的前提條件

　　（一）成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。

　　從資產評估成本法的概念來講，它是先確定它的重置成本，再扣減其各項損耗，這個方法的理論依據有兩個：（1）資產的價值取決于成本，成本越高，評估價值就越高；在確定資產價值成本時，重置成本與原始成本在價值內涵上是一樣的。

　　（2）資產的價值是一個變量。它是隨著資產本身的使用過程而產生變化的。一般有兩種情況：①資產在使用過程中有一些磨損而產生的損耗，往往稱為物理型損耗，也稱為有形損耗，或實體性貶值。②新技術的推廣和應用使企業原有資產與社會上普遍推廣和運用的資產相比技術方面相對落后，性能、價格上發生變化。這些情況都是無形的，稱為功能性損耗。另外一種情況是由于資產外部環境或宏觀政策的影響導致資產的一種貶值。

　　功能性貶值是由于資產的技術相對落后出現新的技術的資產而導致的一些貶值。經濟性貶值是由于國家政策因素或宏觀調控因素影響這個資產，該資產往往表現為閑置、使用價值不能很好發揮。

　　例如在北京不能使用泡沫的一次性飯盒，生產泡沫的機器會閑置，這就是它的經濟性貶值。

　　再例如生產蘇丹紅，生產出來的蘇丹紅用在食品行業國家是不允許的。機器設備的閑置不是設備本身不能使用，而是國家規定不允許使用這種產品導致這種設備閑置而產生的貶值是經濟性貶值。

　　從資產成本法來確定其價值時，明確兩點：（1）資產的價值取決于它的成本；（2）它的價值是一個變量，變量是由它的損耗決定的。

　　（二）采用成本法評估資產的前提條件：

　　1、應當具備可利用的歷史資料；

　　2、形成資產價值耗費是必須的。

　　二、成本法運用的形式及其各項指標的估算

　　1、基本公式可表述為：

　　被評估資產評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

　　2、運用成本法評估資產的步驟：

　　①確定被評估資產，并估算重置成本；

　　②確定被評估資產的使用年限；

　　③估算被評估資產的損耗或貶值；

　　④計算確定被評估資產的價值。

　　（一）重置成本的估算

　　1、重置核算法

　　2、物價指數法

　　3、功能價值法

　　4、規模經濟效益指數法

　　（1）重置核算法

　　是指按資產成本的構成，把以現行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

　　重置成本=直接成本+間接成本

　　（2）物價指數法

　　物價指數法是在資產歷史成本基礎上，通過現時物價指數確定其重置成本。計算公式為：

　　資產重置成本=資產歷史成本×資產評估時物價指數/資產購建時物價指數

　　或者為：

　　資產重置成本=資產歷史成本×（1±物價變動指數）

　　（3）功能價值法

　　也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：

　　被評估資產重置成本=參照物重置成本×被評估資產年產量/參照物年產量

　　（二）實體性貶值及其估算

　　（三）功能性貶值及估算

　　（四）經濟性貶值及其估算

　　（五）成新率及其估算

　　三、運用成本法評估資產的程序及其優缺點

　　（一） 運用成本法評估資產的程序

　　1、確定被評估資產，并估算重置成本；

　　2、確定被評估資產的使用年限；

　　3、估算被評估資產的損耗或貶值；

　　4、計算確定被評估資產的價值。

　　（二） 成本法的優缺點

　　采用成本法的優點

　　1、比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理；

　　2、有利于單項資產和特定用途資產的評估；

　　3、在不易計算資產未來收益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應用；

　　4、有利于企業資產保值。

　　采用成本法的缺點

　　1、工作量較大；

　　2、以歷史資料為依據確定目前價值，必須充分分析這種假設的可行性；

　　3、經濟性貶值不易全面準確計算。

　　第三節　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　二、收益法應用的形式

　　三、收益法中各項指標的確定

　　四、運用收益法評估資產的程序及其優缺點

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　收益法是通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。這里面估算被評估資產未來的預期收益，再將未來的預期收益以一定的或者適當的折現率進行折現，折現成現值來確定被評估資產價值的一種資產評估方法。這種方法里面不難看出，資產的價值取決于它的效用，也就是它未來的預期收益，未來的預期收益越高，它的效用越大，資產評估的價值也就越高，所以說資產的價值由它的使用價值來決定，體現在它未來的效用上。

　　二、收益法應用的形式

　　（一）資產未來收益期有限的情況

　　（二）資產未來收益無限期的情況

　　（一）資產未來收益期有限的情況

　　三、收益法中各項指標的確定

　　（一）收益額

　　收益額是未來預期收益。它根據資產帶來的效用確定，但是往往在評估過程中，對資產未來的收益很難區分，例如資產不是單獨帶來收益的，它不具有整體的獲利能力。在這種情況下應該有一個收益的分成比例問題，在評估無形資產過程中，某一項技術或某一項專利，并不是說這項技術帶來的收益是產品帶來的所有利潤，因為它還有有形資產。

　　（二）折現率和資本化率

　　1、無風險報酬率

　　2、風險報酬率（財務風險、市場風險、管理風險）

　　包括財務風險，主要是資金的問題；市場風險，生產出來的產品在市場上是否有競爭力；管理風險是資產能不能達到它的最佳使用效果，如果達不到它的收益也不好確定。帶來收益的能力很容易受到影響，導致資產不能正常使用，也可能帶來風險。無風險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風險報酬率是根據社會行業平均收益水平確定。

　　3、通貨膨脹率

　　（三）收益期限

　　是指資產發生效用的年限，可以根據國家規定的一些年限來確定，還可以根據資產本身的情況來確定；還可以根據經濟壽命來確定。經濟壽命并不是法定壽命。比如我國規定車輛的報廢年限為15年，在確定它的收益期限時對于運營車輛就可以按照15年的標準還剩多少年確定收益期限，但有一些車使用保管較好，幾年后還可以重新使用，注意它的收益期限是受什么樣的規定來限制的。再例如淘汰的電腦還可以使用，在確定收益期限時還可用很長時間，但是它的效用發揮已經達到了它的經濟壽命，不能夠滿足對它使用的需要。所以說對它的經濟壽命已經到期。

　　三個指標的收益額是和本身資產的效用是相對應的，不能把別的資產的收益帶入，這樣就會出現高的評估結果；折現率要考慮無風險報酬率和風險報酬率；收益期限主要考慮國家法定的年限和經濟壽命。

　　四、運用收益法評估資產的程序及其優缺點

　　（一）收益法評估資產的程序

　　1、收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料；

　　2、計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；

　　3、預測資產未來預期收益，確定折現率或資本化率；

　　4、將預期收益折現或資本化處理，確定被評估資產價值。

　　（二） 收益法的優缺點

　　1、收益法的優點

　　（1）能真實和較準確地反映企業資本化的價值；

　　（2）與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點

　　（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；

　　（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業整體資產和可預測未來收益的單項資產評估。

　　第四節　資產評估方法的比較和選擇

　　資產評估方法之間的關系

　　（一）資產評估方法之間的聯系

　　評估方法是由互相關聯的、內在相關的不可分割的技巧和程序組成的，其目標就是獲得令人信服的可靠的評估價值。成本和市場銷售數據的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分；同樣的，折現和資本化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法中分析和調整參照物價格與被評估資產價格的差異因素，會用到折現和資本化的技巧；在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現和資本化的方法。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現行市價基礎之上，只是它們的運用不像市場法運用表現得那么直接而已。

　　（二）市場法與成本法的區別

　　（1）從買者和賣者的角度考慮不一樣；

　　（2）市場法市價和成本法的價格包含的內涵不一樣；

　　（3）市場法和它的原始成本沒有直接關系，而成本法和它的歷史成本是有直接關系的；

　　（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產所花費的全部支出扣減各項損耗來確定的，而市場法是按照它選定一定的參照物進行功能價值因素調整，而得到評估值的一種方法。

　　（三）資產評估方法的選擇

　　1、資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。價值類型由它的資產特定的評估目的來決定。

　　2、資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形資產等，往往要求有不同的評估方法與之相適應。同時，資產評估對象的理化狀態不同，所要求的評估方法也往往不同。

　　3、評估方法的選擇還要受可搜集數據和信息資料的制約。