2010年自考資產評估筆記第四章

　　（三）個別因素

　　1、位置因素

　　2、地形地質因素

　　直接影響土地的使用情況

　　3、面積因素

　　4、地塊形狀因素

　　主要從深度與寬度的比例進行，如果比例不合理，會影響土地的限制條件。

　　5、土地利用因素

　　主要包括容積率和土地用途。

　　五、土地使用權評估的原則

　　（一） 替代原則

　　根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后才決定的。

　�。ǘ�）最有效使用原則

　　對于土地，用途的多樣性，決定了人們對它的利用情況，或者從使用情況來說，一定要獲得更多的收益。這個滿足目的為前提，土地的價格應與地塊的效用發揮具有直接的關系。應用這個原則時，應注意：

　　1、應根據城鎮規劃中的最適宜用途來確定。其最佳用途應該為商業用地。

　　2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。

　　3、應用這一原則，必須符合國家法律、法規和政策的規定。

　�。ㄈ�）變動原則

　　一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。

　　在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使用這些因素發生變動的一般因素、區域因素及個別因素。

　�。ㄋ模┕┬柙瓌t

　　在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給關系的均衡點。土地價格也受市場供求關系的影響。土地還具有價格獨占性和替代性。

　　土地不能僅根據均衡法則來決定價格。同時，在我國，城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特征。

　�。ㄎ澹┴暙I原則

　　按經濟學邊際收益原則，衡量各生產要素的價值大小，可依據其對總收益的貢獻大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產的總收益是由土地及建筑物等構成因素共同作用的結果，其某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體之間的關系。估價時，可以根據收益現值分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產價格，也可根據整個不動產價格及其他構成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。

　　第三節　土地權屬及處置

　　一、土地權屬的類型

　�。ㄒ唬┩恋厮�有權

　�。ǘ�）劃撥土地使用權

　�。ㄈ�）出讓土地使用權

　　（四）集體土地所有權

　　二、企業資產重組與改制中土地權屬的處置

　�。ㄒ唬┩恋貦鄬偬幹玫闹贫纫幎�

　　評估后的土地資產處置有以下幾中方式：

　　1、企業依法辦理出讓，取得土地使用權，在簽訂土地使用權出讓合同、交納土地使用權出讓金后，其出讓土地使用權可以轉讓、出租或作價入股。土地使用權的取得必須交納土地出讓金。

　　2、國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府國土管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。

　　3、國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業。

　　4、授權經營是指國家根據需要，可以將一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。

　�。ǘ�）土地權屬處置方式

　　1、出讓方式

　　2、直接投資入股方式

　　3、租賃方式

　　第四節　土地使用權評估的方法

　　一、市場法

　�。ㄒ唬┦袌龇�及其適用條件

　　市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：

　�。ǘ�）市場法應用的步驟與過程

　　1、廣泛搜集交易資料，確定比較案例。

　　還應搜集大量案例，查閱一些國家有關部門對房地產交易的規章制度、房地產的價格信息公布、查閱同行業的交易資料、走訪一些土地管理部門得到一些價格信息，為之后的評估打下基礎。搜集資產包括兩個方面：首先是被評估土地的資料；在市場上土地評估相關的一些交易案例（參照物）的資料。

　　2、進行交易情況的修正。交易情況的修正實際上是要剔除比較案例的交易價格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個方面：

　�。�1）有一定利害關系的主體之間的交易。

　�。�2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。

　�。�3）買方或賣方不了解市場行情。

　�。�4）其他特殊交易情形。

　　3、進行交易時間的修正。

　　4、進行區域因素修正。

　　5、進行個別因素修正。

　　6、確定待估土地評估值。一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經過處理得出一個評估結果。

　　二、收益法

　　收益法是按照資產未來的收益折現的形式而得到被評估土地價格的一種方法。

　　三、成本法

　　（一）成本法及其適用范圍

　　成本法亦稱成本逼近法，是以開發土地所耗費的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：

　　評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　�。ǘ�）成本法評估的步驟

　　1、估算土地取得費。

　　（1）征用集體土地。

　　（2）購買和征用城市舊有土地。

　　2、估算土地開發費。

　　（1）基礎設施配套費。

　　（2）公共事業建設配套費。

　�。�3）小區開發配套費。

　　3、估算稅費。稅費主要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。

　　4、估算利息。

　　利息計算公式為：

　　利息=土地取得費×土地開發期×相應利息率+土地開發費×土地開發期×相應利息率×50%

　　5、估算利潤。

　　6、估算土地增值收益。

　　7、估算土地使用權評估值。

　　（三）成本法案例

　　四、假設開發法

　�。ㄒ唬┘僭O開發法及其適用條件

　　假設開發法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發后的價值，扣除其正常的開發費用、銷售費用、稅金及開發利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。其基本公式為：

　　地價=樓價-建筑費-專業費用-利息-利潤-稅費-租售費用

　　式中，樓價即土地開發建設后的轉讓價；建筑費為土地開發的具體產品的耗費成本；專業費用是指按照建筑費一定的百分比來計算，包括測量、設計等專業技術費用；利息是指全部預付資本的資金成本；利潤是全部預付資本的機會成本；稅費通過地價與稅率計算；租售費用是指發生銷售、租賃過程中所發生的費用。

　�。ǘ�）假設開發法評估的步驟

　　（三）假設開發法案例

　　第五節　建筑物評估的特點

　　一、建筑物及其分類

　　建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。其中房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場；構筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內進行生產和生活活動的場。

　　（一）按建筑物承重結構分類

　　建筑物的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。建筑物按其結構承重形式不同，可分為以下四種。

　　1、鋼結構。

　　2、鋼盤混凝土結構。

　　3、混合結構。

　�。�1）磚混結構。

　　（2）磚木結構。

　�。ǘ�）按建筑物使用功能分類

　　建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業用建筑物；另一類為民用建筑。

　　1、工業用建筑物。是指工業生產部門作為基本生產資料使用的房屋、構筑物。

　　2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

　　二、建筑物評估的特性

　�。ㄒ唬┙ㄖ�物價值的內涵復雜性的特點

　　建筑物作為與土地相結合的建設成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。

　�。ǘ�）建筑物產權受土地使用權年限的制約

　　我國的土地由國家所有，正常使用土地的企業或個人只能取得土地的使用權，這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權的年限制約。

　�。ㄈ�）建筑物功能、用途及評估方法

　　通常情況下，建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能用途有關。

　　三、建筑物評估時需考慮的因素

　　1、物理因素

　　這是建筑物價格的決定因素。

　　2、環境優劣的影響

　　外部環境條件優劣是影響其價值的一個重要因素。

　　3、經濟地理因素

　　在我國政治經濟文體發展極不平衡。

　　4、新舊程度

　　土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。

　　5、用途

　　某一具體建筑物的用途可能是單一的。

　　6、產權

　　建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。

　　7、政策因素

　　國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。

　　8、供需狀況

　　地產價值高低受市場供求關系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。

　　9、其他因素

　　如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。

　　四、建筑物評估的原則

　�。ㄒ唬┨娲�原則

　　在功能相同的情況下，在確定某個建筑物價格時，應考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價格應選取最低的價格，作為評估價值。

　　（二）最有效使用原則

　　由于建筑物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式對于房屋建筑物來說，帶來的收益具有差別性，所以在確定建筑物價值時，應考慮它的最有效使用原則。

　　（三）供需原則

　　建筑物在實現商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規律的制約，其價格取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降。

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　　1、建筑物與土地結合，使房地產成為最終的商品，所以在評估建筑物時，往往只看到了建筑物的價值，沒有看到土地的價值，實際體現出來的是房地合一的價值。

　　2、建筑物環境質量的區別是由土地產生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。

　　第六節　建筑物評估的方法

　　一、成本法

　�。ㄒ唬┙ㄖ�物成本的構成

　　1、建筑安裝工程費

　　建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。

　　2、前期費用

　　一般包括：（1）規劃和可行性研究費；（2）工程設計費；（3）人防工程設計費；（4）“三通一平”費；（5）地上附屬物拆除費；（6）工程標的編制費；（7）工程招投標費；（8）合同預審費；（9）公正費；（10）鑒證費。

　　3、其他費用

　　包括企業管理費、工程監理費、質量監督費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、經常地建設費等。

　　4、間接費用

　　主要包括應分攤的職工培訓費、聯合試運轉費、總體設計費等。在計算間接費用時應注意，不應把資金成本和投資方向調節稅及合理利潤計算在內。

　　5、合理利潤

　　是指為開發建設建筑物而應獲得的平均利潤。

　　6、資金成本

　　是根據額定工期、平均投入資金及適當的貸款利率測算的建筑利息。

　　7、稅金

　　是指在房屋開發建設過程中需交納的各種稅項。

　　二、市場法

　�。ㄒ唬┦袌龇ǖ脑瓌t及其適用范圍

　　市場法是將待估房地產與在較近時期內已經發生或即將發生的同類型區域類似房地產交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區域因素（外部環境因素）及個別因素（房地產自身條件）加以比較對照，以已經發生了交易的類似房地產的已知價格為基礎，作必要的修正后，得出待估房地產評估時點最可能實現的合理價格。

　　高層法評估適用于有充足房地產交易實例的地區。對于交易實例少、房地產市場交易不透明、住處不暢的地區則不宜采用。

　　一般說來，市場法評估應具備的條件主要有：

　　1、要有一定數量的正常交易的實例，通常交易實例不少于3個。

　　2、選擇的交易實例與待估房地產具有較好的可比性。

　　3、交易時間與評估基準日盡可能接近。

　　4、交易應具有透明性、公平性和有效性。

　　5、交易實例與待估房地產在土地出讓年限和使用需求方面應基本一致。

　�。ǘ�）建筑物評估中市場法的應用

　　1、交易實例比較法（直接法）。此法以待估的房地產狀況為基準，在市場上找到相類似房地產的交易實例為參照物。

　　2、基準價格對照法（間接法）。該法先選定標準的房地產和地產，對該標準房產和地產定出一個合理的且最新的基準價格。

　　（三）應用市場法評估建筑物的程序

　　1、資料收集。

　　收集被評估的建筑物的基本情況以及市場和被評估房屋建筑物之間關系的一些數據資料。

　　2、選擇作比較的交易實例。

　　3、交易行為的補正。

　　4、交易日期的修正。

　　5、區域因素的修正。

　　三、殘余估價法

　　它運用的方法原理是是首先得到房地合二為一的價值，減去土地的價值得到建筑物的價值，再細分在建筑物評估過程中，首先得到房地合二為一的收益，減去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通過一定的折現方式折現，確定建筑物質的價格。