2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析22

二、房地產轉讓的條件

　　房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化，即房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發生轉移。《城市房地產管理法》及《轉讓管理規定》都明確規定了房地產轉讓應當符合的條件，采取排除法規定了下列房地產不得轉讓：

　　（1）達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上，②屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件；③同時規定應按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

　　（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。司法機關和行政機關可以根據合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產權利，如查封、限制轉移等。在權利受到限制期間，房地產權利人不得轉讓該項房地產。

　　（3）依法收回土地使用權的。在國家依法做出收回土地使用權決定之后，原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權。

　　（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。共有房地產，是指房屋的所有權、土地使用權為兩個或兩個以上權利人所共同擁有。共有房地產權利的行使需經全體共有人同意，不能因某一個或部分權利人的請求而轉讓。

　　（5）權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發生爭議，致使該項房地產權屬難以確定。

　　（6）未依法登記領取權屬證書的。

　　（7）法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

　　例題1：下列房地產屬于不得轉讓情況包括（　）

　　A.依法收回土地使用權的

　　B.共有房地產，經過其他共有人書面同意的

　　C.未依法登記領取權屬證書的

　　D.依法登記領取權屬證書的

　　E.權屬有爭議的。

　　答案：ACE

　　解析：“共有房地產，經過其他共有人書面同意的”和“依法登記領取權屬證書的”，是可以轉讓的。

　　例題2：下列房地產不得轉讓的有（　）（2005年試題）

　　A.共有的房地產

　　B.未解決權屬爭議的房地產

　　C.設定了抵押權的房地產

　　D.已被依法查封的房地產

　　E.已列入城市拆遷范圍內的房屋

　　答案：BD

　　解析：共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》第三十七條經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》第十二條：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

　　（一）新建、擴建、改建房屋；

　　（二）改變房屋和土地用途；

　　（三）租賃房屋。