2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析27

一、商品房預售的概念（熟悉）

　　商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　《城市房地產管理法》規定商品房預售實行預售許可。建設部第131號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。

　　例題：（　）是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。

　　A、商品房銷售

　　B.商品房預售

　　C.商品房轉讓

　　D.商品房買賣

　　答案：B

　　解析：這是商品房預售的概念。

　　二、商品房預售的條件（掌握）

　　（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　（4）開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　例題：商品房預售的條件包括（　）

　　A、取得土地使用權證書

　　B.持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

　　D.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期E、取得《商品房預售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項“按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的20%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”是錯誤的，應在25%以上。

　　三、商品房預售許可

　　房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售時，應當向求購人出示《商品房預售許可證》。

　　房地產開發企業申請商品房預售許可，應當向城市，縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：

　　（1）商品房預售許可申請書；

　　（2）開發企業的《營業執照》和資質證書；

　　（3）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證

　　（4）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；

　　（5）工程施工合同及關于施工進度的說明

　　（6）商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內容，并應當附商品房預售分層平面圖。

　　例題：房地產開發企業取得（　）方能預售商品房。

　　A.《商品房銷售許可證》

　　B.《商品房預售許可證》

　　C.《商品房經營許可證》

　　D.《商品房買賣許可證》

　　答案：B

　　解析：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　四、商品房預售合同登記備案（掌握）

　　房地產開發企業取得了商品房預售許可證后，就可以向社會預售其商品房，開發企業應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

　　國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再轉讓。

　　例題：商品房預售人應當在簽約之日起（　）日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

　　A.10

　　B.20

　　C.30

　　D.60

　　答案：C

　　解析：商品房預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。