2010年房地產基本制度與政策考點及例題解析56

建設用地使用權出讓的概念

　　土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。出讓的含義一般包括以下內容：

　　（1）土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。

　　（2）經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權；土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動，但地下埋藏物歸國家所有。

　　（3）土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。 

　　（4）集體土地不經征收不得出讓。

　　（5）土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。

　　例題1：以出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，在土地使用期限內，對土地擁有（ ）（2006年房地產經紀人試題）

　　A．所有權

　　B．使用權

　　D．收益權

　　E．處分權

　　答案：BCDE

　　解析：經出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權。

　　例題2：下列關于國有土地使用權出讓的表述中，不正確的是（ ）（2005年房地產經紀人試題）

　　A．國有土地使用權出讓的主體是國家

　　B．國有土地使用權出讓體現的是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系

　　C．國有土地使用權出讓體現的是國家以社會管理者的身份與土地使用者之間的行政法律關系

　　D．國有土地使用權出讓方與受讓方必須簽訂土地使用權出讓合同

　　答案：C

　　解析：土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。

　　例題3：土地使用權出讓金由（ ）（2005年房地產經紀人試題）

　　A．轉讓方繳納

　　B．受讓方繳納

　　C．轉讓方和受讓方各繳納一半

　　D．轉讓方與受讓方協商繳納

　　答案：B

　　解析：土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

　　例題4：按照法律規定，（ ）可以出讓國有土地使用權。（2001年試題）

　　A. 國家

　　B．擁有國有土地使用權的事業單位

　　C. 擁有國有土地使用權的開發企業

　　D．擁有國有土地使用權的個人

　　答案：A

　　解析：建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　例題5：城市規劃區內集體所有的土地出讓，應具備的法定條件是（ ）（2000年土地管理基礎試題）

　　A．由國家先行征收

　　B．先轉讓給國家

　　C．經集體土地所有者同意

　　D．經集體經濟組織2/3以上的成員同意

　　答案：A

　　解析：集體土地不經征收不得出讓。