2010年房地產估價師《理論與方法》備考資料（5）

三、成本法：難點是折舊的求取。

　　成本法的理論依據，從賣方的角度來看，是生產費用價值論。其價格基于“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格；從買方的角度來看，是替代原理。即買方愿意支付的最高價格。

　　1、成本法的適用對象和條件：只要是新近開發建造、計劃開發建造或可以假設重新開發建造的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產的估價。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。

　　一般適合在農村地區、城鄉結合部、新開發地區以及舊城改造地區。

　　現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。也就是說，成本的增加并不一定增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。

　　2、運用成本法時注意：①要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建造時大多數開發商的正常花費，在估價中應采用客觀成本。②要結合市場供求分析來確定評估價值。

　　3、操作步驟：①搜集有關房地產開發的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。

　　4、價格構成：

　　⑴土地取得費。①征用農用地，土地取得成本包括農用地征用費[土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、房屋拆遷安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金、征地管理費（由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費，其收取標準根據征地包干方式的不同，為征地費總額的1.5%~3%）、政府規定的其他有關稅費]和土地使用權出讓金等。

　　②房屋拆遷的，土地取得成本包括拆遷補償安置費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費、政府規定的其他有關稅費）和土地使用權出讓金等。

　　③在市場上“購買”的，如購買政府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　　⑵開發成本。分為土地開發成本和建造成本。包括：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發過程中的稅費。

　　⑶管理費用。通常可按土地取得成本與開發成本之和的一定比例計算。

　　⑷投資利息。包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應計算利息。（注意計息基礎、期限、利率、計息方式）

　　⑸銷售稅費。①銷售費用（廣告費、銷售代理費等）、②銷售稅金及附加（兩稅一費）、③其他銷售稅費（應由賣方負擔的交易手續費等）。通常是按售價的一定比例計算。

　　⑹開發利潤。估算開發平均利潤時應掌握：①開發利潤是所得稅前的

　　開發利潤=開發完成后的房地產價值－土地取得成本－開發成本－管理費用－投資利息－銷售稅費

　　②開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發商所期望獲得的利潤。

　　③開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率來計算。具體有以下幾種：

　　Ⅰ 計算基數=土地取得成本+開發成本 相應的利潤率為直接成本利潤率

　　直接成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本）

　　Ⅱ 計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用 相應的利潤率為投資利潤率

　　投資利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用）

　　Ⅲ 計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用 相應的利潤率為成本利潤率

　　成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用）

　　Ⅳ 計算基數=開發完成捕撈的房地產價值（售價） 相應的利潤率為銷售利潤率

　　銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值

　　5、成本法的基本公式：

　　積算價格=重新購建價格－折舊 有3種情況：一是新開發的土地；二是新建的房地產（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產。

　　新開發的土地和新建的房地產采用成本法估價一般不扣除折舊，但應考慮工程質量、規劃設計、周圍環境、房地產市場狀況等方面對價格的影響而給予適當的增減修正。

　　①適用于新開發土地的基本公式：新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本

　　+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　②適用于新建房地產的基本公式：新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建筑物建造

　　成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　③適用于舊房地產的基本公式：

　　舊房地產價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊

　　必要時，還應扣除由于舊建筑的存在而導致的土地價值減損。