2010年房地產估價師《理論與方法》備考資料（8）

5、運用現金流量法應注意：①開發期和租售期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發生要估計準確；③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估計準確。

　　6、假設開發法各項費用的求取：

　　⑴開發經營期。開發經營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發房地產）的時間，即估價時點，終點是將開發完成后的房地產全部租售完畢的時間。分為開發期和租售期。

　　確定開發經營期的目的，是為了把握開發成本、管理費用、銷售稅費等發生的時間和數額，預測開發完成后的房地產售價或租金，以及各項收入和支出的折現或計算投資利息等服務。

　　⑵開發完成后的房地產價值。對于出售的房地產，通常采用比較法；對于出租和直接經營的房地產，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉化為價值。

　　⑶開發成本、管理費用、銷售費用。開發成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據當前政府的稅費政策和其他類似開發經營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發完成后房地產價值的一定比率來估算。

　　⑷投資利息。應把握： ①應計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開發房地產的價值，投資者購買待開發房地產應負擔的稅費（一般假設在估價時點一次性付清），開發成本和管理費用（通常假設為在所發生的時間段內均勻發生，視同發生在該時間段的期中）。銷售費用一般不計息。②計息周期的長短。③計息方式（單利或復利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。

　　⑸開發利潤。通常以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。

　　⑹投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。通常按待開發房地產價值的一定比率估算。

　　⑺折現率。是采用現金流量法時確定的一個參數。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發利潤兩部分。

　　⑻計算中的其他問題。在運用假設開發法時不應忽略某些無形收益。

　　P239-249計算

　　7、方法應用過程中容易出現的問題：⑴開發完成后的價值測算方法是否正確，依據是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現率（是利息率和利潤率的結合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據，是否重復計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據，利潤率的計算基數與利潤是否對應。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。

　　五、基準地價修正法：是建立基準地價的過程。基準地價的價格內涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？