房地產估價師：物業管理制度與政策考點精析

(1)本章涉及的有關法律、法規包括：①《中華人民共和國物權法》、②國務院令第379號《物業管理條例》、③《物業服務企業資質管理辦法》、④《物業服務收費管理辦法》、⑤《住宅專項維修資金管理辦法》(原建設部令第l65號)，自2008年2月1日起施行、⑥《關于印發(業主大會和業主委員會指導規則)的通知》(建房[2009]274號)。
　　(2)物業管理與人民群眾的生活息息相關。物業管理是伴隨著我國市場經濟的深入發展而逐步發展起來的一種房地產服務活動。我國的物業管理產生二F 20世紀90年代，規范發展起于2003年9月1日開始實施的《物業管理條例》。《物業管理條例》于2007年8月進行了修訂，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。
　　(3)本章的考試重點主要體現在以下幾個方面：
　　1)業主、業主大會及業主委員會的政策規定。如2007年試題中，有一道單項選擇題：業主選聘和解聘物業服務企業，需要經(D)同意。
　　A．業主委員會
　　B．專有部分占建筑物總面積過半數的業主
　　C．占總人數過半數的業主
　　D．專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主
　　依據：《中華人民共和國物權法》規定，業主共同決定選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　2)《物業管理條例》確立的基本制度。2005年試題中，也出了一道多項選擇題：《物業管理條例》確立的基本制度包括(ABE)。
　　A．業主大會制度
　　B．業主公約制度
　　C．住宅小區治安管理制度
　　D．住宅小區綜合驗收制度
　　E．住房專項維修資金制度
　　做此題，必須熟悉《物業管理條例》。也就是住宅小區治安管理制度、住宅小區綜合驗收制度不是《物業管理條例》確立的基本制度。同時要搞清，目前“住房專項維修資金制度”已規范為“住宅專項維修資金制度”；“業主公約”已規范為“管理規約”。
　　3)住宅專項維修資金制度。原建設部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行，要認真掌握其規定。2007年試題中，有一道單項選擇題：新建商品住宅小區的業主大會成立之前，住房維修資金(B)。
　　A．由物業服務企業代管
　　B．由房地產管理部門代管
　　C．由財政部門代管
　　D．由業主自行管理
　　只要掌握了“業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管”這個知識點，這道題就容易做了。
　　(4)學習本章，要學會有關內容的計算。計算的基礎知識包括：
　　1)根據《中華人民共和國物權法》第七十六條規定：決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定(①制定和修改業主大會議事規則、②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、④選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、⑤有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　2)出售的公有住房交存住宅專項維修資金的標準為：業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
　　3)業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。