房地產估價師：房地產稅收制度與政策考點精析

(1)本章涉及的有關法律、法規包括：①《營業稅暫行條例》及財政部、國家稅務總局《營業稅暫行條例實施細則》，《土地增值稅暫行條例》及財政部《土地增值稅暫行條例實施細則》，《契稅暫行條例》及財政部《契稅暫行條例實施細則》；②2006年《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》；③《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)；@2006年5月，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入量、額征收營業稅)；⑤《關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)的有關規定；⑥<關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅[2005]181號)；⑦國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦發[2008]131號)；⑧《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2009]157號)。
　　(2)本章的考試重點主要包括：①有關房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅的稅制要素構成及相關稅收政策；②有關稅收的優惠政策。
　　(3)學習房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅及房地產相關稅收，要按照納稅人、納稅對象、稅制要素構成一分解，進行對照學習，切實做到橫向比較，加深理解。特別是各房地產稅的稅率應重點掌握，近幾年的考試，幾乎每年都有一道有關房地產稅率的試題且出的比較靈活。如2002年試題中的“教育費附加的稅率在城市一般為營業稅的(3)%”可以看出簡單出題形式越來越少，更多的是采取設埋伏的形式，出題比較靈活。
　　(4)學習有關稅收的優惠政策，要結合2005年、2006年、2008年、2009年出臺的有關房地產調控政策中的最新稅收政策。一是2005年的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005]26號)，也就是從2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。二是2006年5月的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》要求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。三是2006年的《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定了從2006年8月1日起，對住房轉讓所得征收個人所得稅，并以住房轉讓收入l%～3%的幅度內確定。四是自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。五是國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》國辦發[2008]131號)規定，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免征營業稅。六是2009年l2月22日，國家財政部、國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2009]157號)規定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
　　(5)本章內容易出計算題，主要是各房地產稅種的稅率要記牢。同時最可能出計算題的是有關土地增值稅的計算。土地增值稅是對有償轉讓建設用地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。計算土地增值稅，首先要熟悉土地增值稅扣除項目的構成中為取得土地使用權時所支付的金額；土地開發成本、費用；建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金等四個方面。其次要學會計算土地增值額，土地增值額=土地轉讓價值一扣除項目。再次，要記住土地增值稅速算公式：土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%；土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額X40%一扣除項目×5%；土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%一扣除項目×15%；土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額×60%一扣除項目金額×35%。分清和掌握以上三個問題，有關計算土地增值稅的問題，我們就容易解決了。如：甲公司將該項目以1600萬元的價格，轉讓給乙公司。設應扣除項目為850萬元，則甲公司應繳納土地增值稅(A)萬元。
　　A．257．50
　　B．287．50
　　C．487．50
　　D．750
　　首先計算土地增值額為750萬元(1600萬元一850萬元=750萬元)，扣除項目為850萬元，因此，土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的。按照“土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%一扣除項目×5%”，應納稅額=土地增值額×40%一扣除項目×5%=750萬元×40%一850萬元X 5%=257．50萬元。