房地產估價師：房地產交易管理制度與政策考點精析

(1)本章涉及的有關法律、法規包括：①《中華人民共和國城市房地產管理法》及《物權法》抵押權內容、②國務院《城市房地產開發經營管理條例》、③《城市房地產轉讓管理規定》、④原建設部令第69號《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、⑤《城市商品房預售管理辦法》、⑥《商品房銷售管理辦法》、⑦《城市房屋租賃管理辦法》、⑧《城市房地產抵押管理辦法》、⑨《中華人民共和國擔保法》、⑩《房地產抵押估價指導意見》、⑥《關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》(建住房[2005]77號)、⑩《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建[2010]53號)

　　(2)本章的重點內容有房地產轉讓、商品房預信、房地產抵押、房屋租賃等四大部分制度與政策內容。其中商品房預售條件、房地產抵押的一般規定、面積誤差比的處理方式以及房地產抵押新增內容更是重中之重。

　　(3)本章內容所涉及法律、法規也是本門課程中最多的，包括《中華人民共和國城市房地產管理法》等十幾部法律、法規，都與本章內容有聯系。在學習本章內容時，一定要找來下面所列舉的有關法律、法規，對照進行學習，以加深房地產交易管理制度與政策知識的理解。尤其是《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章條文，即第31～55條，共計25條內容都是有關房地產交易的規定，同時這些條文也是制定其他行政法規、部門規章及規范性文件的主要依據。在歷年考試中，考核本章內容有一些考題來源于房地產交易有關法律、法規規定，如2004年的試題中，有一道單項選擇題就是根據《城市房地產抵押管理辦法》的條文而出的，即：下列關于抵押的表述中，不正確的是(D)。

　　A．抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

　　B．在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》

　　C．因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足

　　D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產

　　做此題必須依據《城市房地產抵押管理辦法》第四十條規定，“抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務的，就不一定意味著要處分抵押的房地產”。

　　(4)要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

　　1)要學會計算面積誤差比，面積誤差比是處理面積誤差的基礎。基本公式：勾：

　　面積誤差比=[(產權登記面積一合同約定面積)/合同約定面積] × 100%

　　其中產權登記面積指的是最后房產證上經依法測繪核準的面積，也是最終的起法律效力的面積。合同約定面積是指商品房買賣合同上最初由開發商和購買人約定的面積，二者往往有一定的誤差。

　　例一：某購買人購買了某小區的一套商品房，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95m²，而最終發放房產證時的面積為l00m2。

　　此時的面積誤差比=[(產權登記面積一合同約定面積)/合同約定面積]×100%[(100—95)/95 J×100%=5．26%。

　　例二：某購買人購買了某小區的一套商品房，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100m²，而最終發放房產證時的面積為95m2。

　　此時的面積誤差比=[(產權登記面積一合同約定面積)/合同約定面積] ×100%=[(95一1OO)/100] × 100%=一5%。

　　2)要學會計算面積誤差的處理。

　　關于處理的步驟：一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。二是凡合同未作約定的，按以下原則處理(教材規定)：

　　①面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；如某購買人購買了某小區的一套商品房，商品房買賣合同約定的面積(合同約定面積)為100m²，而最終發放房產證時的面積為102m2。此時的面積誤差比=[(產權登記面積一合同約定面積)/合同約定面積]×100%=(102—100)/100=2%。此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2m2，要按原售房價格x2m2的價款向開發商交納。

　　②面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房(這是購買人的權利)。

　　買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

　　買受人不退房的(有兩種情況)：一是產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。此項規定主要針對的情況是：產權登記面積大于合同約定面積。

　　如例一：某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95m²，而最終發放房產證時的面積為100m²。

　　按照處理原則，此時面積誤差比=5．26%。面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款(95m²的房價款×3%)由買受人補足；超出3%部分的房價款(95m2的房價款×2．26%)由房地產企業承擔，產權歸買受人。

　　二是產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。此項規定主要針對的情況是：產權登記面積小于合同約定面積。

　　如例二：某購買人購買了某小區的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100m2，而最終發放房產證時的面積為95m²。

　　按照處理原則，此時面積誤差比=一5%。面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款(100m2的房價款×3%)由房地產開發企業返還買受人；超出3%部分的房價款(100m2的房價款×2%)由房地產開發企業雙倍返還買受人(也就是返還100m2的房價款×2%×2)。

　　(5)本章內容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據原建設部《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規定，計算面積誤差比，關鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=[(產權登記面積一合同約定面積)/合同約定面積]×100%。考試中只要給出產權登記面積，合同約定面積，就可以算出面積誤差比；之后根據所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

　　如在2004年的試題中，有一道比較靈活的單選題，即：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積為100m²，合同約定建筑面積為97m²。該商品房的成交價格是(C)。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D. 400000元

　　做此題首先計算面積誤差比=[(產權登記面積一合同約定面積)/合同約定面積]X 100%=[(100．97)/97]×100%=3．09%；因為面積誤差比3．09%大于3%，因此根據“買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人”。該商品房的成交價格=4000元×100m²—0．09%×4000元=399640元。