2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀人經(jīng)紀概論輔導(dǎo)：房地產(chǎn)經(jīng)紀概述5

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的分類(掌握)

(一)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理

　　在經(jīng)紀活動的三種方式中，行紀主要出現(xiàn)在普通商品的對外貿(mào)易領(lǐng)域，其主要法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，中華人民共和國主席令第15號，以下簡稱《合同法》)，并不適用于房地產(chǎn)。就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，如按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

　　1.房地產(chǎn)居間

　　房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟行為。

　　由于房地產(chǎn)交易的類型眾多、手續(xù)繁雜、涉及面廣等特點，這決定了房地產(chǎn)居間活動對房地產(chǎn)交易具有重要的作用，成為房地產(chǎn)市場中不可缺少的經(jīng)營活動。

　　隨著房地產(chǎn)交易量的增多，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)量不斷提高。為了適應(yīng)這種市場需求，不同內(nèi)容的房地產(chǎn)居間活動也逐步發(fā)展成為專業(yè)化操作的相對獨立的工作領(lǐng)域，如房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。

　　2.房地產(chǎn)代理

　　房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟行為。

　　其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負責(zé)商品房的市場推廣和具體銷售工作。

　　在這一類代理活動中，常常又派生出一些其他代理活動，如代理購房者申請個人住房抵押貸款等。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的成熟，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)也隨之?dāng)U大。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理業(yè)務(wù)開始拓展至房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理全程，從事代理篩選及聘用從設(shè)計機構(gòu)、施工單位到物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類專業(yè)機構(gòu)的活動。

　　3.房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別

　　房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩種不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)方式，在法律性質(zhì)上有明顯的差異：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)。而在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，因為國家法律沒有有關(guān)代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解釋。

　　除以上兩種基本類型外，房地產(chǎn)拍賣也被一部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士視為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的一種特殊形式。目前，在很多大城市，房地產(chǎn)拍賣已成為一項非常活躍的經(jīng)濟活動。拍賣機構(gòu)受有關(guān)主體的委托，以公開競價的方式將標的房地產(chǎn)賣給最高出價者。這可以看作是一種特殊的代理形式。但目前在我國，房地產(chǎn)拍賣必須由拍賣公司進行，并不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。