2010年房地產經紀人經紀概論輔導：房地產經紀概述6

(二)新建商品房經紀與存量房經紀

(1)在我國，房地產市場分為一、二、三級市場，一級市場即土地市場，二級市場即新建商品房市場，三級市場即存量房市場(也常常被稱為二手房市場)。

　　(2)在我國房地產市場，目前房地產經紀業務主要集中在新建商品房市場和存量房市場，土地市場上的業務比較少。

　　(3)因此，根據房地產經紀活動所在市場不同，可將房地產經紀分為新建商品房經紀與存量房經紀兩大類，新建商品房經紀又被習慣稱作一手房經紀，存量房經紀也被習慣稱為二手房紀紀。

　　(4)新建商品房市場經紀，即房地產經紀機構為促成房地產開發商與購房者的交易而提供的專業服務，這類經紀活動通常采取代理的經紀方式，由房地產經紀機構代理房地產開發商出售或出租其開發的商品房，并向房地產開發商收取傭金。

　　(5)存量房市場上的房地產經紀涉及住宅、商業地產、工業地產等多種類型的房地產,中國大陸房地產市場上有“一手房”和“二手房”的習慣叫法。一手房通常是指房地產開發商新建并用于出售出租的房地產，房地產市場上把這種新建房屋在建時預售，或建成后出售、出租的首次交易稱為一手房交易，在許多情況下，這類房屋未被使用過.二手房是指經過首次交易的房地產，其再度交易，或多次交易都稱為二手房交易.這種習慣叫法可以概括簡明的區分交易房屋的新舊程度，又通俗易懂，易于表達。

　　這種交易俗稱在房地產市場尤其在房地產經紀業已被廣泛接受和運用.買賣和租賃，既有采用居間方式進行的，也有采用代理方式進行的。采用代理方式的存量房經紀活動中，既有賣方代理又有買方代理業務。

　　(三)房地產買賣經紀與房地產租賃經紀

　　(1)房地產經紀的核心功能是促成房地產交易。房地產交易是一種特定的法律行為，指房地產的所有權、使用權及他項權利的有償取得或轉讓，其內容主要包括房地產轉讓、房屋租賃和房地產抵押。

　　(2)其中，房地產轉讓最主要的特征是發生權屬變化，即房屋所有權與房屋所占用的土地使用權發生轉移。

　　(3)根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過，中華人民共和國主席令第29號;2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正，中華人民共和國主席令第72號，以下簡稱《城市房地產管理法》)和《城市房地產轉讓管理規定》(1995年頒布，2001年修訂，原建設部令第96號)可以將房地產轉讓方式歸納為房地產買賣、交換、贈與、以房地產抵債、以房地產作價出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產權利發生轉移、因企業兼并或者合并房地產權屬隨之轉移等六種方式。其中買賣是發生頻率最高、交易量最大的一種轉讓方式。

　　(4)目前，房地產經紀活動主要涉及的房地產交易方式是房地產買賣和房地產租賃。因此，根據房地產經紀的促成的房地產交易的具體方式不同，可將房地產經紀分為房地產買賣經紀和房地產租賃經紀。

　　(5)房地產買賣經紀包括新建商品房銷售代理、存量房買賣居間和代理，是目前我國房地產經紀活動的主要類型，并主要集中于住宅房地產市場。房屋租賃經紀活動的對象，涉及住宅、辦公樓、商業房地產、工業倉庫等多種類型物業。