2010年房地產估價師理論與實務考前沖刺習題（25）

1.某企業有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務轉讓.已知該在建工程占地面積10000㎡.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日,規劃容積率為5.1-4層規劃為商業,建筑面積為2萬㎡;5-20層規劃為寫字樓,建筑面積為3萬㎡.項目總開發成本為3000元/㎡,管理費用為開發成本的5%項目建成后,商業用于經營.寫字樓全部出售.經調查,有關數據如下;

        (1)項目2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發成本及管理費用的30%，預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。

　　(2)該項目所在區域同類型，同檔次寫字樓的售價為8000元/㎡，銷售稅費為售價的6%，寫字樓在建成1年末時售楚。

　　(3)商業主體建成后，還需投入2000元/㎡的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經營收入為3億元，包括稅，經營成本等在內的支出為營業收入的75%，合理商業利潤為年經營收入的10%。

　　(4)2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。

　　(5)項目折現率為10%，商業物業報酬率為12%。

　　(6)轉讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。

　　試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。

　　答案：

　　1.解答：

　　(1)項目建成后的價值：

　　寫字樓開發完成后的價值：V寫=8000×3/(1+10%)3=18031.56萬元

　　寫字樓的銷售稅費=18031.56×6%=1081.89萬元

　　商業部分開發完成后的價值：