2011年房地產估價師理論與實務模擬試題（22）

    備戰2011年房估師考試，育路教育網小編為大家搜集整理2011年房地產估價師理論與實務模擬試題，希望對參加考試的各位同學有所幫助！

    6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。

    據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%.

    解：（1）計算辦公樓現值

    ①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12萬元

    ②收益年限=40-6=34年

    ③辦公樓現值為：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1-1/（1+10%）34]=1528.92萬元

    （2）計算乙方的使用權價格

    ①乙方使用權年凈收益=80×2000×85%×（1-35%）×12=106.08萬元

    ②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年

    ③乙方使用權剩余收益年限價格為：

    V=A/Y[1-1/（1+Y）n]=106.08/10%×[1-1/（1+10%）11]=689萬元

    （3）甲方權益價格=辦公樓現值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元