2011年房估師考試理論與方法講義24

    第五節 公平原則

    公平原則要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

    評估出的價值如果不夠公平合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會聲譽和權威性。

    例如，為房地產買賣目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格高，則賣者得利，買者受損；為房地產抵押目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格高，則抵押人得利，抵押權人受損；

    為城市房屋拆遷補償目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格低，則拆遷人得利，被拆遷人受損；為房地產課稅目的進行的估價，如果評估價值比客觀合理的價格低，則納稅人得利，政府受損，這對于其他的納稅人來說也有失公平。

    為評估出公平合理的價值，估價人員首先應本著下列假設進行估價：各方當事人均是理性的、精明的。其次，估價人員應以各方當事人的角色或心態來考慮價格，又稱“換位思考”：在交易中，

    各方當事人的心態是不同的，如買者的心態是出價不能高于其預期使用該房地產所能帶來的收益或重新購建價格或相同房地產的價格，

    賣者的心態是不愿意以低于他對該房地產已投入的成本或相同房地產的價格出售。然后，估價人員再以專家的身份來反復、精細地權衡評估價值：先假設評估價值的高低不是與自己無關，

    即如果將自己分別設想為各方當事人的角色，評估價值的高低會對自己有什么影響，假如自己是買者會怎樣，是賣者又會怎樣，并謹記“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基礎上自然就會權衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的價值。

    為評估出公平合理的價值，估價人員還必須有良好的職業道德，不能受任何私心雜念的影響；如果與估價對象有利益關系或是當事人的近親屬，應當回避；必須了解房地產供求狀況和影響房地產價格的各種因素，

    不斷提高估價理論水平、豐富估價經驗并遵循嚴謹的估價程序

    房地產估價理論與方法第4講：比較法（一）（2004）

    一、內容要求

    1、比較法的基本原理；

    2、搜集交易實例；

    3、選取可比實例；

    4、建立價格可比基礎；

    5、交易情況修正。

    二、考試要求

    1、熟悉比較法的基本原理，搜集交易實例和選取可比實例；

    2、掌握建立價格可比基礎、交易情況修正。

    三、內容輔導

    第四章 比較法

    第一節 比較法的基本原理

    一、比較法的概念和理論依據

    比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

    比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

    正是因為在房地產價格形成中有替代原理的作用，所以在進行房地產估價時，估價對象的未知價格可以通過類似房地產的已知成交價格來求取。

    二、比較法適用的對象和條件

    比較法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。

    而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用比較法估價。

    比較法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。

    另外，在比較法估價中需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況（包括區位狀況、權益狀況和實物狀況三方面）的修正，這些修正有的很難采用量化的計算公式，

    需要估價人員依靠其廣博的知識、豐富的經驗和對當地房地產市場行情、交易習慣等的深入了解才能作出。如果不由知識廣博、經驗豐富，

    且對估價對象所在地的房地產市場行情和交易習慣等有相當了解的估價人員進行估價則很難期待合理運用這種估價方法得出正確的估價結果。

    比較法的原理和技術，也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、資本化率、開發經營期等。

    例題：與比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是（ ）

    A、均衡原理； B、預期原理； C、競爭原理； D、替代原理。

    答案：D

    三、比較法的操作步驟

    運用比較法估價一般分為下列7個步驟進行：

    1.搜集交易實例；

    2.選取可比實例；

    3.建立價格可比基礎；

    4.進行交易情況修正；

    5.進行交易日期修正；

    6.進行房地產狀況修正；

    7.求取比準價格。

    例題：比較法的原理與技術也可用于下列參數的求取，如（ ）

    A、成本費用；

    B、空置率；

    C、資本化率；

    D、開發經營周期。

    答案：ABCD