2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義22

    ㈢ 政府及政府機(jī)構(gòu)

    政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。開

    發(fā)商從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可

    證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等，作為公眾利益的代

    表者，政府在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他參與者的行為發(fā)生著影響。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來(lái)作為一個(gè)"經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器"，與房地產(chǎn)有關(guān)

    的稅費(fèi)收入又是中央和地方政府財(cái)政的一個(gè)重要來(lái)源，而對(duì)物業(yè)的一同占有、擁有形式又反映了一個(gè)國(guó)家和政治取向。

    ㈣ 金融機(jī)構(gòu)

    房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金"建設(shè)貸款"和項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)的

    長(zhǎng)期資金或"抵押貸款".房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程均需大量資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很難正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    ㈤ 建筑承包商

    房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設(shè)過(guò)程的工程施工工作發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務(wù)擴(kuò)展并同時(shí)承擔(dān)

    附加的一些開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如購(gòu)買土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場(chǎng)營(yíng)銷等。但承包商僅僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本及

    施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。如果承包商將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個(gè)開發(fā)過(guò)程并與之相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，它就要求有一個(gè)更高的收益水

    平。但即便如此，承包商往往能夠承受較低的利潤(rùn)水平。

    ㈥ 專業(yè)顧問(wèn)

    由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗(yàn)和技能來(lái)處理房地產(chǎn)生

    產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。因此，市場(chǎng)上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢服務(wù)。這些

    專業(yè)顧問(wèn)人員包括：

    ⑴ 建筑師。

    在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等項(xiàng)工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設(shè)計(jì)工作，而是作為主持人來(lái)組織

    或協(xié)調(diào)這些工作。在工程開發(fā)建設(shè)中，建筑師還負(fù)責(zé)施工合同的管理，工程進(jìn)度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作

    會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)解決施工中技術(shù)問(wèn)題等。

    ⑵ 工程師。

    房地產(chǎn)開發(fā)中需結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進(jìn)行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、

    照明，以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)備等設(shè)計(jì)外，還可負(fù)責(zé)合同簽訂、建筑材料與設(shè)備采購(gòu)、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問(wèn)題等項(xiàng)工作。

    ⑶ 會(huì)計(jì)師。

    會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包

    括財(cái)政預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。

    ⑷ 造價(jià)工程師。

    在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)師或造價(jià)工程師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)。其主要

    負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。

    ⑸ 估價(jià)師及物業(yè)代理。

    估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過(guò)程中提供估價(jià)服務(wù)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平。房地產(chǎn)估價(jià)師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，

    要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況，掌握充分從宏觀上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品

    結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。

    的市場(chǎng)信息，全面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時(shí)還協(xié)助委托方制定

    與實(shí)施租售策略、確定租售對(duì)象與方法、預(yù)測(cè)租售價(jià)格。