2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義117

    累計(jì)凈現(xiàn)值

    -1200

    -932.14

    -692.98

    -443.86

    -189.65

    37.32

    341.30

    ⑴ 當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47萬元

    ⑵ 當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=-17.60萬元

    ⑶ 所以，

    FIRR=20%+[15.47/（15.47+17.60）]×1%=20.47%

    ⑷ 因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+

    [上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=（5-1）+189.65/226.97=4.84年

    「例6-3」 某投資者以10000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑

    面積為27000㎡的寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫字樓的過程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、

    0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)

    70%的購(gòu)買投資來自期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水

    平始終保持160元/㎡，前三年的出租率分別為65%、75%、和85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持

    該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的28%.如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付

    息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10%和14%.試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。

    「解」

    ⑴ 寫字樓購(gòu)買總價(jià)：27000㎡×l0000元/㎡=27000萬元

    ⑵ 寫字樓購(gòu)買過程中的稅費(fèi)：27000萬元×（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1431萬元

    ⑶ 投資者投入的資本金：27000萬元×30%+1431萬元=9531萬元

    ⑷ 抵押貸款金額：27000萬元×70%=18900萬元

    ⑸ 抵押貸款年還本付息額：

    ⑹ 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表：

    單位：萬元

    年份

    0

    1

    2

    3

    4～15

    16～48

    可出租面積（㎡）

    27000

    27000

    27000

    27000

    27000

    出租率

    65%

    75%

    85%

    95%

    95%

    月租金收入（元/㎡）

    160

    160

    160

    160

    160

    年毛租金收入

    3369.6

    3888.0

    4406.4

    4924.8

    4924.8

    年運(yùn)營(yíng)成本

    943.5

    1088.6

    1233.8

    1378.9

    1378.9

    年凈經(jīng)營(yíng)收入

    2426.1

    2799.4

    3172.6

    3545.9

    3545.9

    全部投資

    -28431

    資本金投入

    -9531

    抵押貸款還本付息

    -2141.1

    -2141.1

    -2141.1

    -2141.1

    全部投資凈現(xiàn)金流量

    -28431

    2426.1

    2799.4

    3172.6

    3545.9

    3545.9

    資本金凈現(xiàn)金流量

    -9531

    285.0

    658.2

    1031.5

    1404.7

    3545.9

    還本付息收益

    723.6

    777.9

    836.2

    ***

    0.0

    ⑺ 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

    ① 求FNPV.因?yàn)閕c=10%，故

    萬元13.2141%）5.71（1%5.7189000）1（115=

    +.

    ×=

    +.

    =……niPiA

    248332426.12799.428431.0（110%）（110%）

    3545.913172.6110%（110%）

    4747.1（110%）

    FNPV.

    =.++

    ++

    ……

    +……+……+=

    +

    萬元

    ② 求FIRR

    ⒈ 因?yàn)閕1=11%時(shí)，NPV1=1701.6萬元

    ⒉ 設(shè)i2=12%，則可算出NPV2=-870.7萬元