2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義106

    ⑴ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營(yíng)資

    金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成以出售和出租為目的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)為目的

    的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成如圖6-1所示。

    圖 6-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

    ⑵ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

    開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

    有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅�分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

    ⑶ 經(jīng)營(yíng)成本

    經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

    開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金

    土地費(fèi)用

    前期工程費(fèi)用

    基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

    建筑安裝工程費(fèi)用

    公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

    開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

    財(cái)務(wù)費(fèi)用

    管理費(fèi)用

    銷售費(fèi)用

    開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

    其他費(fèi)用

    不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

    開(kāi)發(fā)產(chǎn)

    品成本

    開(kāi)發(fā)經(jīng)

    營(yíng)成本

    固定資

    產(chǎn)及其

    他資產(chǎn)

    商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于

    分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)

    期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)

    結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。

    ⑷ 期間費(fèi)用

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)

    經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

    目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售

    費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的

    期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房

    地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

    二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

    ㈠ 經(jīng)營(yíng)收入

    經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收

    入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。銷售收入=銷售房屋面

    積×房屋銷售單價(jià)，出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)，

    自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。經(jīng)營(yíng)

    收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有

    在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)收

    益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量（完

    成投資額）更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。