2011年房估師考試經營與管理講義107

    ㈡ 利潤

    利潤是企業經濟目標的集中表現，企業進行房地產開發投資的最終目的是獲取開發或投資利潤。房地產開發投資者不論采用何種

    直接的房地產投資模式，其銷售收入扣除經營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經營利潤（或稱盈利），這是房

    地產企業新創造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。經營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方

    的財政收入；另一部分留給企業，作為其可分配利潤、企業發展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。根據財務核算與分析的需

    要，企業利潤可分為經營利潤、利潤總額（又稱實現利潤）、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。

    經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加

    -土地增值稅

    經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

    銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入

    +配套設施銷售收入

    出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

    期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用

    利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額

    稅后利潤=利潤總額-所得稅

    可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金

    +未分配利潤）

    ㈢ 稅金

    稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

    稅收是國家憑借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強制性、無償性和固定性的特點。稅收不僅是國家和地方政府

    獲得財政收入的主要渠道，也是國家或地方政府對各項經濟活動進行宏觀調控的重要杠桿。

    目前我國房地產開發投資企業納稅的主要稅種有：

    ⑴ 經營稅金及附加。

    包括營業稅、城市建設維護稅和教育費附加，又稱"兩稅一費".營業稅是從應納稅房地產銷售或出租收

    入中征收的一種稅。營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額=應納稅銷售（出租）收入×稅率，目前營業稅的稅率為5%.城市建設維護

    稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7%和3%.

    ⑵ 城鎮土地使用稅和房產稅。

    城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地

    等級、用途按占用面積征收；房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。

    ⑵ 企業所得稅。

    企業所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應

    納稅所得額×稅率。應納稅所得額=實現利潤-允許扣除項目的金額，房地產開發投資企業所得稅稅率一般為33%.