2011年房估師考試經營與管理講義110

    ⑵ 財務內部收益率

    財務內部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內，各年凈現

    金流量現值累計等于零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。

    其計算公式為：

    000（）（1）（1）（1）

    nnnttttctctctttF

    NPV

    NPV1

    NPV 1

    FIRR

    0 i 1 i2

    NPV 2

    i2-i1

    iNPV

    NPV1 FIRR

    0 i1 i2

    NPV2

    i

    式中 CI——現金流入量；

    CO——現金流出量；（CI-CO）t——項目在t年的凈現金流量；

    t=0——項目開始進行的時間點；n——計算期，即項目的開發或經營周期（年、季度或月）。

    財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

    圖 6-2 計算 IRR 的試算內插法圖示

    財務內部收益率可以通過內插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務凈現值，如為正，則采用更高的折現率使

    凈現值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內插公式求出，內

    插法公式為：

    式中 i1——當凈現值為接近于零的正值時的折現率；

    i2——當凈現值為接近于零的負值時的折現率；

    NPV1——采用低折現率時凈現值的正值；

    NPV2——采用高折現率時凈現值的負值。

    式中i1和i2之差不應超過1%~2%，否則，拆現率i1、i2和凈現

    值之間不能近似于線性關系，從而使所求得的內部收益率失真（圖

    6-2）。

    內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸

    款利率高于內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內

    部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內部收益率與行

    業基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR大于ic時，則認為項目

    在財務上是可以接受的。如FIRR小于ic，則項目不可接受。

    當投資項目的現金流量具有一個內部收益率時，其財務凈現值

    函數NPV（i）如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出，當i值小于FIRR

    時，對于所有的i值，NPV都是正值；當i值大于FIRR時，對于

    所有的i值，NPV都是負值。