2011年房估師考試經營與管理講義104

    第六章 經濟評價指標與方法

    內容提要

    1、效益和費用識別

    2、經濟評價指標及其計算方法

    3、經濟評價指標計算實例

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資項目經濟效果的了解程度，對各類經濟評價指標及其計算方法的掌握程度。

    考試要求

    掌握：投資回收與投資回報的概念，經濟評價指標體系，盈利指標計算方法與案例應用。

    熟悉：投資與成本的概念，經營收入、利潤和稅金的概念和相

    互關系，房地產投資經濟效果的表現形式，清償能力指標計算方法與案例應用。

    了解：通貨膨脹對房地產投資項目經濟評價工作的影響。

    第一節 效益和費用識別

    對于房地產開發投資活動來說，投資、成本、銷售或出租收入、

    稅金、利潤等經濟量，是構成房地產開發投資項目現金流量的基本

    要素，也是進行投資分析最重要的基礎數據。

    一、投資與成本

    ㈠ 廣義投資與成本的概念

    ⑴ 投資

    廣義的投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產性投資和

    非生產性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。房地產投資分析中所討論的投資是狹

    義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。

    一般工業生產活動中的投資，包括固定資產投資和流動資金兩部分。固定資產投資是指用于建造或購置建筑物、構筑物和機器設

    備等固定資產的投資，固定資產投資在項目投產以后，隨著固定資產在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計入成品

    成本，并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指工業項目投產前有限墊付、在投產后用于購買原材料、燃料動力、

    備品備件，支付工資和其他費用以及被用在制品、半成品、制成品占用的周轉資金。流動資金在每個生產周期完成一次周轉，在整個

    項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。

    ⑵ 成本

    成本是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。就工業投資項目而言，其投產后便開始了成品的生產經營活

    動，成品的生產與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現。產品生產經營活動中的成本包括

    生產成本和銷售費用兩部分，前者指發生在產品生產過程中的費用，后者指發生在產品銷售過程中的費用。生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本（亦稱完全成本）。

    影響產品成本高低的因素很多。對于同一種成本來說，不同的生產技術方案、不同的生產規模、不同的生產組織形式、不同的技

    術水平與管理水平、不同的物資供應與產品銷售條件、不同的自然環境等都可能導致產品成本的不同。

    投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念不完全相同。主要表現在兩個方面：首先，財務會計中的成本是對

    生產經營活動中實際發生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的，所得到的成本數據是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多

    是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據；其次，

    在投資分析中，根據分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有的成本概念（如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等），這些成本

    的經濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一樣。