2011年房估師考試經營與管理講義120

    「解」

    ⑴ 項目總開發價值

    ①項目建筑面積：4000×5.5=22000（㎡）

    ②標準層每層建筑面積：（22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）

    ③項目總銷售收入：22000×12000=26400（萬元）

    ④銷售稅費：26400×6.5%=1716（萬元）

    ⑤項目總開發價值：26400-1716=24684（萬元）

    ⑵ 項目總開發成本

    ①土地成本：5000萬元

    ②建造成本：22000×3500=7700（萬元）

    ③專業人員費用（建筑/結構/造價/機電/監理工程師等費用）：

    7700×8%=616（萬元）

    ④其他費用：460萬元

    ⑤管理費：

    （5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬元）

    ⑥財務費用

    ⒈ 土地費用利息：

    5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（萬元）

    ⒉ 建造費用/專業人員費用/其他費用/管理費用利息：

    （7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]

    =1161.98（萬元）

    ⒊ 融資費用：（2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬元）

    ⒋ 財務費用總計：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬元）

    ⑦市場推廣及銷售代理費用：26400×（0.5%+3.0%）=924（萬元）

    ⑧項目總開發成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02（萬元）

    ⑶ 開發商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）

    ⑷ 成本利潤率：5881.98/18802.02×100%=31.28%

    「例6-5」中，項目建成后出售或在建設過程中就開始預售，

    這只是在房地產市場上投資和使用需求旺盛時的情況，在市場較為平穩的條件下，開發商常常將開發建設完畢后的項目出租經營，此

    時項目就變為開發商的長期投資。在這種情況下通過計算開發商成本利潤率對項目進行初步經濟評價時，總開發價值和總開發成本的

    計算應有一些變化出更。「例6-6」就反映了這些變化。

    「例6-6」 某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購買

    了一塊寫字樓用地50年用權。該地塊規劃允許建筑面積為4500㎡，有效面積系數為0.85.開發商通過市場研究了解到當前該地區

    中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/㎡，銀行同意提供的貸款利率為15%的基礎利率上浮2百分點，按季度付息，融資費用為貸款

    利息的10%.開發商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為1000元/㎡，專業人員費用為建造成本的12.5%，行政性收費等其

    他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業人員費用和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入

    的20%，當前房地產的長期投資收益率為9.5%.項目開發周期為18個月，建設期為12個月，試通過計算開發商成本利潤率，對該項目進行初步評估。

    「解」

    ⑴ 項目總開發價值

    ①項目可出租建筑面積：4500×0.85=3825（㎡）

    ②項目每年凈租金收入：3825×450=172.125（萬元）

    ③項目總開發價值：

    P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（萬元）

    ⑵ 項目總開發成本

    ①土地成本：425萬元

    ②建造成本：4500×1000=450（萬元）

    ③專業人員費用（建筑/結構/造價/機電/監理工程師等費用）：

    450×12.5%=56.25（萬元）

    ④其他費用：60萬元

    ⑤管理費：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（萬元）

    ⑥財務費用

    ⒈ 土地費用利息：

    425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（萬元）

    ⒉ 建造費用/專業人員費用/其他費用/管理費用利息：

    （450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]

    =51.74（萬元）

    ⒊ 融資費用：（120.56+51.74）×10%=17.23（萬元）

    ⒋ 財務費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53（萬元）

    ⑦市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43（萬元）

    ⑧項目開發成本總計：

    425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43

    =1241.35（萬元）

    ⑶ 開發商利潤：1789.63-1241.35=548.28（萬元）

    ⑷ 開發商成本利潤率為：

    548.28/1241.35×100%=44.17%