2011年房估師考試經營與管理講義119

    （114%）（114%）

    789.8EFNPV……

    =.++

    ++

    ……

    +……++……++

    ++

    =萬元

    單位：萬元

    年份

    凈現(xiàn)金

    流量

    ic=18%

    i=19%

    凈現(xiàn)值

    累計凈現(xiàn)值

    凈現(xiàn)值

    累計凈現(xiàn)值

    0

    -24550

    -24550.00

    -24550.00

    -24550

    -24550

    1

    4500

    3813.56

    -20736.44

    3781.51

    -20768.49

    2

    4700

    3375.47

    -17360.97

    3318.97

    -17449.51

    3

    5000

    3043.15

    -14317.82

    2967.08

    -14482.43

    4

    5100

    2630.52

    -11687.30

    2543.21

    -11939.22

    5

    4900

    2141.84

    -9545.46

    2053.34

    -9885.88

    6

    5100

    1889.20

    -7656.26

    1795.93

    -8089.96

    7

    5300

    1663.80

    -5992.46

    1568.36

    -6521.59

    8

    4900

    1303.59

    -4688.87

    1218.49

    -5303.10

    9

    4800

    1082.19

    -3606.68

    1003.04

    -4300.06

    10

    20300

    3878.61

    271.93

    3564.73

    -735.34

    注：凈現(xiàn)值由凈現(xiàn)金流量以現(xiàn)值系數[公式1/（1+i）n]計算得來，其中i為折現(xiàn)

    率，n為年數，18%為第一次試算，其所對應的累計凈現(xiàn)值即為所求的財

    務凈現(xiàn)值，由于累計凈現(xiàn)值為正，故選用折現(xiàn)率19%作第二次試算。

    ⑵ 計算項目實際收益率

    實際收益率（Rr）、表面收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關系

    式為：

    （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）

    通過計算已得到Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以Rr可以通過

    下式計算得：

    （1+0.1827）=（1+Rr）（1+0.05）

    求解得Rr=12.64%

    因此，該項目投資的實際收益率為12.64%.

    二、靜態(tài)盈利能力指標計算實例

    「例6-5」 某房地產開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗

    占地面積為4000㎡的土地50年的使用權，建筑容積率為5.5，建

    筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14

    層為塔樓（均為標準層），建造成本為3500元/㎡，專業(yè)人員費用為

    建造成本預算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費

    為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，

    市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%

    和6.5%，預計建成后售價為12000元/㎡.項目開發(fā)周期為3年，

    建設期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、

    其他費用和管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為12%，按季

    度計息，融資費用為貸款利息的10%.問項目總建筑面積、標準層

    每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？