2011年房估師考試經營與管理講義177

    第五節 物業管理費用的測算與財務報告

    在物業管理中，會涉及到各種類型的經營收入和費用支出項目，這些收支項目，往往要按照有關合同的規定及時支付或收取。對于

    收益性物業來說，業主的主要目標，就是使其所持有物業的凈經營入最大化。為此，對于受業主委托承擔物業管理工作的物業管理

    企業來說，要通過科學的財務管理工作，及時收取有關應收取的收入，嚴格控制物業管理費用的支出，并準確記錄與物業管理有關的

    各項經營收入和費用支出，以使業主的利益得到最大限度的保障。對于大多數用于出租經營的收益性物業，各項經營收入和費用支出主要與日常經營、準備金或保證基金相關。財務管理要求物業管理

    企業按照會計制度的要求，準確記錄各項應收或應支款項，并將其作為物業管理企業定期向業主呈交有關報告的依據，作為以預算方式對物業未來收支做出預測和安排的基礎。

    有效財務管理，還要求不斷地對物業的收支狀況進行分析。一般說來，物業在經營過程中的收入水平必須高于費用支出的水平，

    這樣才能獲得一個正常的凈現金流。如果費用支出超過了收入，就要分析其原因，及時采取有關措施，以使這種狀況盡快得到改觀。所以，使收益性物業凈經營收入最大化的關鍵，是對物業經營收入

    和費用支出狀況做出準確合理的評估。

    一、收益性物業經營狀況的評估

    對于收益性物業投資而言，衡量其獲利能力大小的標準只有一個，即為投資者所帶來的凈經營收入的大小。而對于收租物業，該

    凈經營收入的大小，主要取決于物業經營過程中所產生的現金流。

    ㈠ 現金流

    從事物業管理工作的專業人員，通常使用其特定的專業術語，來描述與現金流相關的各種類型的收入和費用項目，這些術語包括：

    ⑴ 潛在毛租金收入

    物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。一旦建立起這個

    潛在毛租金收入水平，該數字就在每個月的報告中保持相對穩定。能夠改變潛在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的變化或可出租

    面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業實際獲取的收入；它只是在建筑物全部出租且所有的租戶均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

    ⑵ 空置和收租損失

    實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成：一是空置的面積不能產生租金收入，

    二是租出的面積沒有收到租金。在物業收入的現金流中，從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期（通常為一

    個月）實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計入收入項目下，

    只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。此外，空置雖然減少收入，但不是損失。物業管理企業有責任催收欠繳的租金。然而，

    如果拖欠租金的租戶拒絕繳納租金，物業管理企業就可以委托專業代理機構催收此項租金，或通過必要的法律程序強制租戶履行繳納租金的義務。