2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義178

    ⑶ 其他收入

    物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般

    將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

    ⑷ 有效毛收入

    從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。即：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

    ⑸ 經(jīng)營費用

    收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本（建筑

    物及相關(guān)場地的維護、維修費）、為租戶提供服務的費用（公共設施的維護維修、清潔、保安等），保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于

    經(jīng)營費用的范疇。跟蹤經(jīng)營費用的目的主要是為了制定成本支出預算，控制經(jīng)營費用支出的數(shù)量。

    ⑹ 凈經(jīng)營收入

    從有效毛收入中扣除經(jīng)營費用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。

    即：

    凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

    凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)

    管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企

    業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低經(jīng)營費用，以使交給

    業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

    當然，有些經(jīng)營費用偶爾也從凈經(jīng)營收入中支出。

    ⑺ 抵押貸款還本付息

    業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價，并不僅僅停留在獲取的多少凈經(jīng)營收入，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈經(jīng)

    營收入中扣除。當然，該項還本付息不是經(jīng)營費用，它可以逐漸的轉(zhuǎn)入業(yè)主對物業(yè)擁有的權(quán)益的價值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，

    物業(yè)所產(chǎn)生的凈經(jīng)營收入是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負責為業(yè)主辦理還

    本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。

    ⑻ 現(xiàn)金流

    從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報（當凈經(jīng)營收入不足以

    支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值）。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。即：

    稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

    儲存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應繳納的所得稅通常業(yè)主負責支付。應該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除，業(yè)主應納稅所得額就等于物業(yè)的凈經(jīng)營收入。

    綜上所述，收益性物業(yè)管理中的現(xiàn)金流為：潛在毛租金收入

    減去：空置和收租損失

    加上：其他收入

    等于：有效毛收入

    減去：經(jīng)營費用

    等于：凈經(jīng)營收入

    減去：抵押貸款還本付息

    等于：稅前現(xiàn)金流

    減去：準備金

    減去：所得稅

    等于：稅后現(xiàn)金流

    物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財務管理，一般到產(chǎn)生凈經(jīng)營收入為止。從另一個角度來說，業(yè)主對物業(yè)價值的估計，通常基于稅前或稅后

    現(xiàn)金流。雖然物業(yè)管理企業(yè)對這些支出沒有控制的權(quán)力，但它必須了解其計算方法，以及業(yè)主如何根據(jù)這些信息對物業(yè)的經(jīng)營狀況作出判斷。