2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義186

    ㈢ 其他配套進(jìn)度計(jì)劃

    除了工程進(jìn)度計(jì)劃外，還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計(jì)劃，例如，材料供應(yīng)計(jì)劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃、臨時(shí)工程計(jì)劃等。這些進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施情況影響著整個(gè)工程的進(jìn)度。

    ⑴ 材料供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時(shí)間，以及各類物資的供貨程序，制訂供應(yīng)計(jì)劃。

    ⑵ 設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制訂設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃，包括模板周轉(zhuǎn)，起重機(jī)械、土方工程機(jī)械的使用等。

    ⑶ 臨時(shí)工程計(jì)劃。臨時(shí)工程包括：工地臨時(shí)居住房屋、現(xiàn)場(chǎng)供電、給排水等。在制訂了工程進(jìn)度計(jì)劃后亦應(yīng)制訂相應(yīng)的臨時(shí)工程計(jì)劃。

    ㈣ 進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

    影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

    ⑴ 材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項(xiàng)設(shè)備是否完成，計(jì)劃運(yùn)到日期；各種材料的供貨廠商是否落實(shí)、何時(shí)交貨、檢驗(yàn)及驗(yàn)收辦法等。

    ⑵ 設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)的修改往往會(huì)增加工作量，延緩工程進(jìn)度。

    ⑶ 勞動(dòng)力的安排情況。工人過(guò)少會(huì)完不成進(jìn)度計(jì)劃中規(guī)定的任務(wù)，而工人過(guò)多則會(huì)由于現(xiàn)場(chǎng)工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務(wù)。所以要適當(dāng)安排工人。

    ⑷ 氣象條件。應(yīng)時(shí)刻注意氣象條件，天氣不好（如下雨、下雪），則安排室內(nèi)施工（如裝修），天氣晴朗時(shí)，加快室外施工進(jìn)度。

    三、成本控制

    工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)自于租售收入和總開(kāi)發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

    ㈠ 成本控制的主要工作內(nèi)容

    除項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)和工程發(fā)包階段的成本控制外，項(xiàng)目施

    工階段的工程成本控制主要包括如下幾個(gè)方面的工作：

    ⑴ 編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)。工程成本費(fèi)用是隨著工程進(jìn)度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃可以編制成本計(jì)劃。為了便于管理，成本計(jì)劃可分解為五個(gè)方面：①材料設(shè)備成本計(jì)劃；

    ②施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃；

    ③人工費(fèi)成本計(jì)劃；

    ④臨時(shí)工程成本計(jì)劃；

    ⑤管理費(fèi)成本計(jì)劃。根據(jù)上述成本計(jì)劃的總和，即能得出成本控制總計(jì)劃。在工程施工中，應(yīng)嚴(yán)格按照成本計(jì)劃實(shí)施。對(duì)于計(jì)劃外的

    一切開(kāi)支，應(yīng)嚴(yán)格控制。如果某部分項(xiàng)目有突破成本計(jì)劃的可能，應(yīng)及時(shí)提出警告，并及時(shí)采取措施控制該項(xiàng)成本。

    ⑵ 審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案。施工組織設(shè)計(jì)和施工方案對(duì)工程成本支出影響很大。科學(xué)合理的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。

    ⑶ 控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算。建筑安裝工程項(xiàng)目工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定

    的結(jié)算方式等。工程款結(jié)算方式的不同，對(duì)開(kāi)發(fā)商工程成本支出數(shù)額也有較大影響。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，工程款的支付越向后拖越

    有利，但承包商也有可能因?yàn)樽陨韷|資或融資能力有限而影響工程質(zhì)量和進(jìn)度。

    ⑷ 控制工程變更。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，由于多方面情況的變更 （如客戶對(duì)戶型布置提出了與原設(shè)計(jì)方案不同的要求），經(jīng)

    常出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化，以及開(kāi)發(fā)商與承包商在執(zhí)行合同中的爭(zhēng)執(zhí)等問(wèn)題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索

    賠等，都有可能使項(xiàng)目建設(shè)成本支出超出原來(lái)的預(yù)算成本。因此，要盡可能減少和控制工程變更的數(shù)量。

    ㈡ 控制工程成本的做法和手段

    ⑴ 強(qiáng)化"成本"意識(shí)，加強(qiáng)全面管理。成本控制涉及項(xiàng)目建設(shè)中各部門(mén)甚至每一個(gè)工作人員，強(qiáng)化"成本"意識(shí)，協(xié)調(diào)各部門(mén)

    共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計(jì)劃部門(mén)應(yīng)事先聽(tīng)取現(xiàn)場(chǎng)管理人員的建議，制訂切實(shí)可行的成本計(jì)劃。在成本計(jì)劃實(shí)施中，應(yīng)時(shí)刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時(shí)進(jìn)行修改或調(diào)整。

    ⑵ 確定成本控制的對(duì)象。工程成本中有些費(fèi)用所占比例大，是主要費(fèi)用，有些所占比例小，是次要費(fèi)用。有些費(fèi)用是變動(dòng)費(fèi)用，

    有的則是固定費(fèi)用。在制訂成本控制計(jì)劃之前，要詳細(xì)分析成本組成，分清主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用。成本控制的

    主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用。當(dāng)然，工程成本中的主要費(fèi)用與次要費(fèi)用、固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用都是相對(duì)而言的，其劃分標(biāo)準(zhǔn)視工程規(guī)模和項(xiàng)目性質(zhì)而定。