2011年房估師考試經營與管理講義179

    ㈡ 相關問題分析

    還本付息的數量，取決于業主購置物業時所用抵押貸款的數量和期限。物業管理企業可以就物業的重新融資為業主提供咨詢意見，

    在許多情況下，通過物業再融資安排，可以提前還清物業當前的抵押貸款余額，且在新的融資安排下，使業主的周期性還本付息數量

    更加適合當前的房地產市場狀況，并提高業主股本金的收益水平。如果不考慮業主在置業投資中股本金所占的比例，一宗物業的

    年凈經營收入是相同的。收益性物業年凈經營收入的穩定性，對物業價值的大小有很大影響。

    ⑴ 物業估價

    從物業管理企業的角度來說，盡可能使年凈經營收入最大化的重要性是顯而易見的：如果一個物業管理企業能夠獲取足夠的年凈

    經營收入，那么業主就可以支付抵押貸款的本息、獲取滿意的投資回報。然而，凈經營收入的水平不僅僅表明了業主的投資回報，而

    且還直接影響到物業的價值。為了估算收益性物業的價值（V），可以用物業年凈經營收入（NOI）除以資本化率（R），即V=NOI/R.例

    如，某物業的年凈經營收入為10萬元，其資本化率為10%，則該物業的價值估計為100萬元。某一特定物業的資本化率取決于該物

    業的類型、當地近期成交的類似物業的資本化率、市場情況及利息率等。資本化率的變化對物業的價值影響很大，因為資本化率上升

    會導致物業價值下降。采用當地類似物業的資本化率計算時，如果

    物業的年凈經營收入是最好的估計，則該物業的價值也是最高的估計值。如果物業的年凈經營收入下降而資本化率不變，則物業的價

    值也會下降。所以，任何使物業提高凈經營收入的因素，也會提高物業的價值。

    ⑵ 準備金和保證金基金

    不僅物業經營過程中的各項收支需要認真對待，準備金和保證金基金也需要妥善的管理，以保證該基金本金的穩定增長和利息收入的合理化。

    ①準備金（大修基金）

    準備金是定期存入的用于支付未來費用的資金。如果這部分資金來自物業的收益，就應該從物業現金流中扣除。準備金通常用于

    支付物業經營過程中的資本性支出（例如設備或屋面的更新），而日常的經營費用則在每月的經營收入中支出。準備金經常保存在一個名為"有息銀行存款"賬目下，由于準

    備金通常賺取利息收入，一些物業管理企業將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。房產稅

    和保險費通常每年支付一次，但如果每個月都從經營收入中提取一部分，則能夠保持物業每個月間現金流的平穩。如果這些非經常性

    費用支出來源于準備金，則物業管理人員要注意將這些費用列為經營費用。

    用于物業更新改造的準備金，可以取有效毛租金收入或年凈經營收入的一個百分比。由于準備金是用來支付預計要發生的用途（如

    每5年更新一次地毯、根據市場需求的變化改變室內空間布置等），因此可以根據物業大、中修計劃事先做出預算，定期向該賬戶注入一定數量的資金。

    建立用于物業資本支出的準備金，常需要專門的報告和分類賬目，準備金賬目下的費用支出，一般用支票支付。這里很重要的一

    點是，建立準備金基金會減少業主從物業收益中獲取的凈經營收入，有些業主可能要求不建立此項基金，而在物業資本支出發生時再臨

    時籌措。業主和物業管理企業在該基金數量的大小上可能也會有意見分歧。但該項基金的存在，對于保證物業正常的大、中修計劃的

    執行來說，至關重要，因此，物業管理企業在與業主簽署委托管理合同時，應非常重視有關準備金條款的談判。