2011年房估師考試制度與政策知識點5

    二、現行城鎮住房制度的基本框架

    2003年8月12日，國務院下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，要求堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，更大程度地發揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進經濟社會可持續發展。

    1、完善住房供應政策，加強經濟適用住房的建設和管理

    經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。對經濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。

    2、增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設

    根據市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設，要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應。

    3、建立和完善廉租住房制度，繼續推進現有公房出售，完善住房補貼制度

    強化政府住房保障職能，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。以財政預算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩定規范的住房保障資金來源。最低收入家庭住房保障原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。

    例題：（  ）是具有保障性質的政策性商品住房……

    A、經濟適用住房      B.廉租住房      C.普通商品房      D.辦公用房

    答案：A

    第三節  城市土地使用制度改革

    中國傳統的城市土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉讓土地的制度。所謂行政劃撥，是指土地由政府有關主管部門調撥使用，具體包括兩個方面：①土地使用者如果需要土地，不是通過購買或租賃的方式獲得，而是按照一定的建設用地程序，由政府有關主管部門無償撥給。②國家因經濟、文化、國防建設或者興辦社會公共事業，如果需要使用土地使用者正在使用的土地，也不是通過購買或租賃的方式取得，而是運用行政手段無償調用。

    所謂無償無限期使用，是指從國家那里得到土地時不支付地價，在使用土地的過程中也不繳納地租或土地使用費。同時國家在將土地劃撥給這些使用者時，也沒有規定具體明確的土地使用期限。

    所謂禁止土地使用者轉讓土地，是指禁止土地使用者以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉讓給其他單位或個人使用。

    中國傳統城市土地使用制度通過幾十年的實踐，證明存在著許多弊端，主要表現在如下方面：①不利于土地的合理利用；②不利于正確評價企業的績效；③有違按勞分配原則；④不利于城市建設；⑤產生不正之風。

    例題：中國傳統的城市土地使用制度包括（  ）制度。

    A、土地實行行政劃撥      B.無償無限期使用      C.有償有限期使用      D.禁止土地使用者轉讓土地

    答案：ABD

    一、城市土地使用制度改革的進程

    中國傳統城市土地使用制度的改革有一個發展過程。這個發展過程突出表現在下列五個方面：①征收土地使用費；②開展土地使用權有償出讓和轉讓；③制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例。

    （1）征收土地使用費。征收土地使用費起初是因為對外開放舉辦中外合營企業提出的。

    1988年9月27日，國務院發布了《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，該條例指出，征收土地使用稅施行后，土地使用費改征土地使用稅。

    （2）開展土地使用權有償出讓和轉讓。1987年下半年，深圳特區率先開展土地使用權有償出讓和轉讓的試點，做法是國家出讓土地使用權及允許進行土地使用權抵押。

    （3）制定地方性土地使用權有償出讓轉讓法規。為了使土地使用權有償出讓、轉讓活動法律化，做到有法可依，自1987年11月起，各地先后制定和頒發了地方性的土地使用權有償出讓和轉讓的有關辦法或規定。

    （4）修改憲法和土地管理法。

    1988年4月11日，出席七屆全國人大一次會議通過憲法修正案，刪去了憲法第十條第4款中不得出租土地的規定，改為：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。這就為土地使用權制度改革的全面推開和深人發展掃清了道路。

    （5）制定全國性土地使用權出讓和轉讓條例。1990年5月19日，國務院發布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例共八章五十四條，對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及劃撥土地使用權等問題作了明確規定。

    例題：中國傳統城市土地使用制度的改革發展過程突出表現在（  ）方面。

    A、征收土地使用費      B.開展土地使用權有償出讓和轉讓      C.修改憲法和土地管理法      D.制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規    E、制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例

    答案：ABCDE

    二、現行城市土地使用制度的基本框架

    中國城市土地使用制度經過改革探索，找到了一種既能維護土地公有制，又有利于市場經濟運行的制度。這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協議等方式將士地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受國家法律保護；需要繼續使用的，經批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價。

    例題：現行城市土地使用制度的基本框架包括（  ）

    A、在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、協議等方式出讓給土地使用者      B.將士地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者      C.土地使用者的土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動      D.需要繼續使用的，經批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價

    答案：ABCD

    第四節    房地產法制建設

    目前，中國房地產的法律法規體系建設已取得了顯著成績，該體系的構架由法律、行政法規、地方性法規、部門規章、地方性政府規章、規范性文件和技術規范等構成。其中，法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年頒布，1995年1月1日起實施。以下簡稱《城市房地產管理法》）、《中華人民共和國土地管理法》 （1998年修訂，1999年1月1日起實施。以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市規劃法》（1989年頒布，1990年4月1日起實施。以下簡稱城市規劃法）》。特別是《城市房地產管理法》，它的頒布實施標志著中國房地產業的發展邁人了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。這部法律除確立了中國房地產管理的基本原則，還對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記等主要管理環節，確立了一系列基本制度，做出了具體規定，內容十分豐富。

    例題：中國房地產的法律法規體系構架由（  ）等構成。

    A、法律      B.行政法規      C.地方性法規、部門規章     D.地方性政府規章    E規范性文件和技術規范

    答案：ABCDE

    《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》既有分工，又相輔相成。

    《城市房地產管理法》是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”�！冻鞘蟹康禺a管理法》則對如何取得國有土地使用權、房地產開發、房地產交易和房地產權屬登記管理等作出了具體規定。

    《城市規劃法》是“為了確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會發展目標，合理地制定城市規劃和進行城市建設，適應社會主義現代化建設的需要”。《城市規劃法》除規定了城市性質、發展目標和發展規模，重點是規范城市建設用地布局、功能分區和各項建設的具體部署，控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設。

    《土地管理法》是“為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展”�！锻恋毓芾矸ā分饕�是解決土地資源的保護、利用和配置，規范城市建設用地的征用，即征用農村集體所有的土地以及使用國有土地等問題。

    例題：（  ）制定目的是“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展”。

    A、《土地管理法》      B.《城市規劃法》      C.《城市房地產管理法》      D.《合同法》

    答案：C

    房地產的行政法規是以國務院令頒布的，主要有：《城市私有房屋管理暫行條例，《中華人民共和國土地法實施條例》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《土地管理法實施條例》，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理條例》、《（物業管理條例）等。

    房地產的部門規章是以國務院房地產行政主管部門的部長令頒布的，主要有：《房地產開發企業資質管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規定》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價師注冊管理辦法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、（城市房地產權屬檔案管理辦法》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市房屋修繕管理規定》、《城市危險房屋管理規定》�！冻鞘挟惍a毗連房屋管理規定》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》、《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市廉租住房管理辦法》等

    此外，還有《房地產估價師執業資格制度暫行規定》、《房地產估價師執業資格考試實施辦法》、《城市房地產市場評估管理暫行辦法》、《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》、《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》等多項規范性文件，以及國家標準《房地產估價規范》、《房產測量規范》等多項技術法規。

    目前，房地產管理的主要環節均有法可依，房地產法律法規體系基本建立，為住宅建設和房地產業的健康發展創造丁良好的上層建筑環境。

    例題：房地產的行政法規是以（  ）頒布的。

    A、中華人民共和國主席令      B.國務院房地產行政主管部門的部長令      C.國務院令      D.省政府省長令

    答案：Ｃ