2011年房估師理論與實務第八章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對成本法，包括其含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試要求

　　第一節　成本法概述

　　一、成本法的含義

　　二、成本法的理論依據——生產費用價值論

　　三、成本法適用的估價對象和條件*

　　（一）成本法適用的估價對象

　　（二）成本法估價需要具備的條件

　　四、成本法估價的操作步驟

　　第二節　房地產價格構成*（7個項目，按照順序準確記憶）

　　一、土地取得成本

　　（一）市場購買下的土地取得成本

　　（二）征收集體土地的土地取得成本

　　（三）征收國有土地上房屋的土地取得成本

　　二、開發成本

　　三、管理費用

　　四、銷售費用

　　五、投資利息

　　（一）投資利息的含義

　　（二）投資利息的計算

　　1.應計息項目

　　2.計息周期

　　3.計息期

　　4.計息方式

　　5.利率

　　六、銷售稅費

　　七、開發利潤

　　第三節　成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式*

　　房地產價值=重新構建價格-折舊

　　二、適用于新開發的房地產的基本公式

　　（一）適用于新開發的房地的基本公式

　　（二）適用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）適用于新開發的土地的基本公式*

　　三、適用于舊的房地產的基本公式

　　（一）適用于舊的房地的基本公式

　　（二）適用于舊的建筑物的基本公式

　　第四節　重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義*P287

　　是估價時點的價格，是客觀價格、建筑物是在全新狀況下的價值，土地是在估價時點是的價格

　　二、重新購建價格的求取思路*

　　（一）房地重新購建價格的求取思路

　　分開求取，再加總；房地合一求取

　　（二）土地重新購建價格的求取思路

　　市場法、基準地價修正法

　　（三）建筑物重新購建價格的求取思路

　　假設開發法

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式

　　重建價格（復制）和重置價格（替換）的區別*

　　重置價格低于重建價格

　　比如古舊建筑物，修舊如舊，為重建，比較難，成本高，如果可以采用新材料，這成本較低

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法（重點，要會計算）

　　建筑物重新構建價格=建筑安裝工程費+專業費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

　　（一）單位比較法

　　（二）分部分項法*

　　（三）工料測量法

　　（四）指數調整法

　　第五節　建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　（一）建筑物折舊的含義

　　（二）建筑物折舊的原因

　　1.物質折舊

　　2.功能折舊*了解含義及計算

　　功能缺乏、功能落后及功能過剩

　　3.外部折舊*了解含義及計算

　　建筑物以外的其他經濟因素引起的折舊

　　二、建筑物折舊的求取方法

　　（一）年限法

　　1.年限法和有關年限的含義

　　有效年齡，實際年齡、自然壽命、經濟壽命、剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

　　2.直線法

　　3.成新折扣法*

　　（二）市場提取法

　　（三）分解法

　　1.物質折舊的求取方法

　　2.功能折舊的求取方法*

　　3.外部折舊的求取方法*

　　三、求取建筑物折舊應注意的問題

　　（一）估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別

　　（二）土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響*

　　土地使用權晚于建筑物經濟壽命時，對折舊沒有影響

　　土地使用權早于建筑物經濟壽命的，區分是否可以展期，以及是否對地上建筑物補償，可以展期，或者補償，則按照經濟壽命計算折舊；如果不可展期，政府無償收回土地，則折舊年限為土地使用權到期日對應的年限。

　　第六節　房屋完損等級評定和折舊的有關規定

　　一、房屋完損等級評定的有關規定

　　二、房屋折舊的有關規定

　　第七節　成本法總結和運用舉例