2011年房估師考試理論與方法講義39

    第八節 求取比準價格

    求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法

    由前面的內容我們知道，比較法估價需要進行交易情況、交易日期、房地產狀況三大方面的修正。經過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格；經過了交易日期修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經過了房地產狀況修正后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。這樣，經過了這三大方面的修正后，就把可比實例房地產的實際成交 價格，變成了估價對象房地產在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計算公式如下：

    1.修正系數連乘形式：

    估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數

    2.修正系數累加形式：

    估價對象價格=可比實例價格×（1+交易情況修正系數+交　易日期修正系數+房地產狀況修正系數）

    值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項修正系數在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實際上應有所不同。仍然假設交易情況修正中可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S%，交易日期修正中從成交日期到估價時點時可比實例價格漲跌的百分率為±T%，房地產狀況修正中可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高低的百分率為±R%，