2011年房估師理論與實務第二章考試內容

　　考試目的：本部分的考試目的是測試應考人員對房地產的含義、特性、分類、描述與分析等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　房地產的含義

　　一、房地產的定義

　　二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義

　　（一）土地的含義

　　（二）建筑物的含義

　　（三）其他土地定著物的含義

　　三、實物、權益和區位的含義*（三類因素要能區別）

　　（一）房地產實物的含義

　　（二）房地產權益的含義

　　（三）房地產區位的含義

　　四、房地產的其他名稱

　　（一）不動產

　　（二）物業

　　（三）real estate和real property

　　五、房地產的基本存在形態

　　（一）土地形態

　　（二）建筑物形態

　　（三）房地形態

　　第二節　房地產的特性

　　一、不可移動*要求就地利用；自然地理位置不變，社會經濟位置可變

　　二、獨一無二

　　三、壽命長久 建設用地使用權續期問題

　　四、供給有限

　　五、價值量大

　　六、用途多樣*——合法和最高最佳利用前提下，選擇最佳利用方式

　　七、相互影響*——解釋：外部性

　　八、易受限制，政府可能管制、征收、征稅和充公，難以避免制度政策變化的影響

　　九、難以變現 影響變現能力的因素：通用性、使用的獨立性、價值大小、可分割轉讓性、開發程度、區位、市場狀況等。

　　十、保值增值*通貨膨脹是保值；外部經濟、需求增加和房地產使用管制的改變帶來的房地產價值上漲才是自然增值（3個）

　　第三節　房地產的種類

　　一、按用途劃分的種類

　　二、按開發程度劃分的種類*生地、毛地、熟地、在建工程

　　三、按實物形態劃分的種類*

　　四、按權益狀況劃分的種類*20種狀況，特別是“干凈”的含義

　　五、按是否產生收益劃分的種類

　　六、按經營使用方式劃分的種類

　　第四節　房地產狀況描述

　　一、房地產基本狀況描述

　　二、房地產區位狀況描述

　　（一）位置描述

　　（二）交通描述

　　（三）周圍環境和景觀描述

　　（四）外部配套設施描述

　　三、房地產實物狀況描述

　　（一）土地實物狀況描述

　　（二）建筑物實物狀況描述

　　四、房地產權益狀況描述

　　（一）土地權益狀況描述

　　（二）建筑物權益狀況描述