2011年房估師考試理論與方法講義43

    2011房產估價師：不同目的的房地產估價講義匯總

    第二節　房地產轉讓價格評估

    （請結合《房地產基本制度與政策》教材110頁學習）

    一、房地產轉讓價格評估的特點

    （1）從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行的，估價時點則在估價作業日期之后。

    （2）從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

    （3）從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解，掌握房地產交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。

    作為評估機構其評估結果可能有一定擺動幅度的價格區間，對估價信息和結論合乎估價技術規范和執業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

    2.房地產轉讓價格評估常用方法

    （1）市場法

    由于房地產市場轉讓實例比較多，市場非常活躍，因此市場法是房地產市場轉讓價格評估

    普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權轉讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具

    有可比性。

    （2）假設開發法

    對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行評估時，假設開發法往往是首選方法。

    （3）成本法

    當市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目

    明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

    （4）收益法

    對于收益性的房地產如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓估價時，常常采用收益法進行估

    價。

    （5）基準地價修正法

    基準地價修正法主要是針對單純土地轉讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正

    法的關鍵是確定土地的基準地價。