2011年房估師理論與實務第四章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產價格影響因素，包括房地產自身、人口、制度政策、經濟、社會、國際等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節房地產價格影響因素概述

　　一、對房地產價格影響因素的總認識*

　　二、房地產價格影響因素的分類——一般因素、區域因素、個別因素

　　第二節房地產自身因素*

　　一、區位因素

　　（一）位置

　　1．方位　　2．距離　　3．朝向　　4．樓層*（特別注意。與凈高的區別，凈高是實物因素）

　�。ǘ�）交通，表明了可達性

　�。ㄈ�）周圍環境和景觀

　　1．大氣環境　　2．水文環境　　3．聲覺環境　　4．視覺環境　　5．衛生環境　　6．人文環境

　�。ㄋ模┩獠颗涮自O施（注意與基礎設施、建筑物內的配套設施區別，后者都是實物因素）

　　二、實物因素

　�。ㄒ唬┩恋貙嵨镆蛩�

　　1．土地面積　　2．土地形狀　　3．地形　　4．地勢　　5．土壤　　6．地基　　7．土地開發程度

　�。ǘ�）建筑物實物因素

　　1．建筑規模　　2．外觀　　3．建筑結構　　4．設施設備　　5．裝飾裝修　　6．層高和室內凈高　　7．空間布局（重點記憶）8．防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照　　9．維修養護情況及完損程度

　　三、權益因素

　�。ㄒ唬�權利狀況

　�。ǘ�）使用管制*（農用地轉用的限制、城市規劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制）

　　（三）相鄰關系*

　　第三節人口因素

　　一、人口數量

　　二、人口素質

　　三、人口結構

　　第四節　制度政策因素

　　一、房地產制度政策

　　政府抑制房價的措施：增加供地、規定合理定價、制定最高限價、遏制投機、稅收、金融等

　　二、稅收政策

　�。ㄒ唬┓康禺a開發環節的稅收

　�。ǘ�）房地產轉讓環節的稅收

　　（三）房地產持有環節的稅收——對房地產市場價格影響

　　三、金融政策

　　四、相關特殊政策

　　五、相關規劃和計劃

　�。ㄒ唬﹪�民經濟和社會發展規劃

　�。ǘ�）城鄉規劃

　　（三）土地相關規劃和計劃

　　第五節  經濟因素

　　一、經濟發展狀況*

　　二、居民收入水平*

　　不同收入階層收入增長對房地產市場價格的影響。

　　三、利率*（反比關系）

　　四、匯率*

　　五、物價水平*

　　第六節  社會因素*

　　一、政冶安定狀況

　　二、社會冶安狀況

　　三、城市化*（不要混淆為經濟因素）

　　四、房地產投機（不要混淆為經濟因素）

　　第七節  國際因素

　　一、世界經濟狀況

　　二、國際競爭狀況

　　三、政治對立狀況

　　四、軍事沖突狀況

　　第八節  心理因素

　　第九節  其他因素

　　一、行政隸屬變更

　　二、重要政治人物的健康狀況等