2011年房估師理論與實務第十一章考試內容

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對地租理論和地租的測算，路線價法，城鎮基準地價評估和基準地價修正法，補地價的測算，高層建筑地價分攤的意義和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節　地租理論及測算

　　一、地租的含義

　　二、地租現象

　　三、地租理論的回顧

　　（一）威廉·配第

　　（二）理查德·坎蒂隆

　　（三）亞當·斯密

　　（四）詹姆斯·安德森

　　（五）大衛·李嘉圖

　　（六）馬爾薩斯

　　（七）約翰·馮·杜能

　　（八）馬克思

　　（九）其他

　　四、地租的測算

　　第二節　路線價法

　　一、路線價法概述

　　（一）路線價法的含義*

　　（二）路線價法的理論依據——替代原理

　　（三）路線價法適用的估價對象（城鎮街道兩側商業用地）和條件（街道規整、兩側臨街土地排列整齊）*

　　（四）路線價法估價的操作步驟

　　二、劃分路線價區段*

　　可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區段

　　較長的繁華街道，可以在兩個路口之間設多個路線價

　　一個街道的兩側可以分設不同的路線價

　　三、設定標準臨街深度

　　四、選取標準臨街宗地

　　五、調查評估路線價

　　六、制作價格修正率表*

　　深度百分率表

　　“四三二一”法則、“九八七六”法則

　　單獨深度價格修正率（遞減）、累計深度價格修正率（遞增）、平均深度價格修正率（遞減）

　　平均深度價格修正率=累計深度價格修正率*標準臨街深度/所給臨街深度（記準公式，會換算）

　　七、計算臨街土地的價值

　　（一）路線價法的計算公式*

　　以標準臨街宗地的總價作為路線價時，采用累計深度價格修正率

　　以單位寬度的標準臨街宗地的總價為路線價時，采用累計深度價格修正率

　　以標準臨街宗地的單價為路線價時，采用平均深度價格修正率

　　（二）路線價法計算舉例

　　1．一面臨街矩形土地的價值計算

　　2．前后兩面臨街矩形土地的價值計算*

　　前街影響深度

　　后街影響深度

　　3．矩形街角地的價值計算*

　　正街和旁街

　　4．三角形土地的價值計算

　　5．其他形狀土地的價值計算

　　第三節　城鎮基準地價評估

　　一、城鎮基準地價的含義*

　　二、城鎮基準地價評估的程序和方法

　　第四節　基準地價修正法

　　第五節　補地價的測算*

　　第六節　高層建筑地價分攤

　　一、高層建筑地價分攤的意義

　　二、高層建筑地價分攤的方法*

　　（一）按照建筑物面積進行分攤

　　（二）按照房地價值進行分攤

　　（三）按照土地價值進行分攤