2011年房估師考試案例分析自測題11

　　李某看中了一處位于其居住的城市規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元/㎡，居住用地的基準地價是700元/㎡。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500㎡。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了評估。請問：房地產(chǎn)估價師在接受委托后，若采用市場法估價，在選取可比實例時需要考慮哪些因素?

　　【參考答案】 采用市場法估價在選取可比實例時需要考慮以下幾方面因素：

　　(1)是估價對象的類似房地產(chǎn)。所謂類似房地產(chǎn)，是指與估價對象房地產(chǎn)狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)，具體包含以下兩點：1)可比實例與估價對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2)可比實例與估價對象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同，規(guī)模、檔次相當。

　　(2)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。

　　(3)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。

　　(4)可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。