2011年房估師考試案例分析自測題11

　　李某看中了一處位于其居住的城市規劃區邊緣的房地產，雖然該房地產所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區的規劃發展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區商業用地的基準地價是1500元/㎡，居住用地的基準地價是700元/㎡。該房地產為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結構，緊鄰一條規劃商業街，建筑面積500㎡。李某擬購入后將一層作為商業用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產市場價格，委托一家房地產估價機構進行了評估。請問：房地產估價師在接受委托后，若采用市場法估價，在選取可比實例時需要考慮哪些因素?

　　【參考答案】 采用市場法估價在選取可比實例時需要考慮以下幾方面因素：

　　(1)是估價對象的類似房地產。所謂類似房地產，是指與估價對象房地產狀況相同或相當的房地產，具體包含以下兩點：1)可比實例與估價對象房地產在同一地區或同一供求范圍內;2)可比實例與估價對象房地產用途、結構、權利性質相同，規模、檔次相當。

　　(2)可比實例的成交日期應與估價時點接近。

　　(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合。

　　(4)可比實例的成交價格應為正常價格或能夠修正為正常價格。