2011年房估師案例分析第三章沖刺內容15

　　（五）房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理

　　（1）規劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

　　考慮直接損失和間接損失

　　有形損失和無形損失

　　當前損失和未來預期損失

　　各類損失的量化是評估的關鍵

　　（2）商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

　　商品房質量缺陷價值減損的經濟意義是效益的減少、費用的增加與經濟壽命的減少，因此導致效益的減少和費用的增加的商品房質量缺陷估價可采用減損資本化法來評估。對可修復的商品房質量缺陷可采用重置成本法估價，對不可修復的商品房質量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。對有類似商品房質量缺陷價值減損案例的，可采用市場法進行估價，也可以將存在質量缺陷的商品房價值與不存在質量缺陷的類似商品房價格比較采用價差法進行估價。也可根據缺陷程度的影響程度分析，在不存在質量缺陷的類似商品房價格的基礎上進行缺陷影響程度的修正求取商品房質量缺陷的減損值，缺陷影響程度的修正值采用特爾菲技術進行意愿調查確定。

　　七、房地產租賃價格評估

　　（一）房屋租賃價格評估的特點

　　（1）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　　（2）租約對租金估價有一定的影響

　　如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正常客觀的租金標準。租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應根據該租金估價；如與市場租金標準相差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。

　　（3）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。根據《城市房地產管理法》等法律、法規和政策的規定，以營利為目的出租劃撥土地使用權的房屋，其租賃價格評估應同時給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列示。

　　（二）房屋租賃價格管理的法律規定

　　（1）房屋租賃價格應以合同形式載明

　　（2）不同用途房屋租賃價格管理規定

　　（3）私房租賃價格管理規定

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定；沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規定標準。

　　（三）房屋租賃價格評估常用的估價方法

　　（1）市場法

　　（2）收益法

　　（3）成本法

　　八、房地產課稅估價

　　（一）房產稅估價

　　（二）土地增值稅估價

　　（三）契稅估價

　　九、企業各種經濟行為涉及的房地產估價

　　（一）企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型

　　（1）房地產權屬發生轉移

　　（2）房地產權屬不發生轉移

　　（二）估價的假設前提：保持現狀或轉換用途前提

　　（三）估價方法的選用

　　（1）房地產權屬發生轉移的估價。保持現狀選用市場法、成本法估價；轉換用途前提選用假設開發法、收益法

　　（2）房地產權屬不發生轉移的估價。市場法、成本法、收益法估價