2011年房估師案例分析第三章沖刺內(nèi)容15

　　（五）房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

　　（1）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

　　考慮直接損失和間接損失

　　有形損失和無形損失

　　當(dāng)前損失和未來預(yù)期損失

　　各類損失的量化是評估的關(guān)鍵

　　（2）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

　　商品房質(zhì)量缺陷價值減損的經(jīng)濟意義是效益的減少、費用的增加與經(jīng)濟壽命的減少，因此導(dǎo)致效益的減少和費用的增加的商品房質(zhì)量缺陷估價可采用減損資本化法來評估。對可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價，對不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。對有類似商品房質(zhì)量缺陷價值減損案例的，可采用市場法進行估價，也可以將存在質(zhì)量缺陷的商品房價值與不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房價格比較采用價差法進行估價。也可根據(jù)缺陷程度的影響程度分析，在不存在質(zhì)量缺陷的類似商品房價格的基礎(chǔ)上進行缺陷影響程度的修正求取商品房質(zhì)量缺陷的減損值，缺陷影響程度的修正值采用特爾菲技術(shù)進行意愿調(diào)查確定。

　　七、房地產(chǎn)租賃價格評估

　　（一）房屋租賃價格評估的特點

　　（1）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

　　（2）租約對租金估價有一定的影響

　　如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn)。租賃房屋已訂立租約時，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應(yīng)根據(jù)該租金估價；如與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。

　　（3）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估應(yīng)同時給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應(yīng)含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列示。

　　（二）房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

　　（1）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

　　（2）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

　　（3）私房租賃價格管理規(guī)定

　　房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三）房屋租賃價格評估常用的估價方法

　　（1）市場法

　　（2）收益法

　　（3）成本法

　　八、房地產(chǎn)課稅估價

　　（一）房產(chǎn)稅估價

　　（二）土地增值稅估價

　　（三）契稅估價

　　九、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　（一）企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

　　（1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　（2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　（二）估價的假設(shè)前提：保持現(xiàn)狀或轉(zhuǎn)換用途前提

　　（三）估價方法的選用

　　（1）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價。保持現(xiàn)狀選用市場法、成本法估價；轉(zhuǎn)換用途前提選用假設(shè)開發(fā)法、收益法

　　（2）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價。市場法、成本法、收益法估價