2011年房估師案例分析第三章沖刺內(nèi)容13

　　（二）房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　1、房地產(chǎn)損害的分類

　　1）房地產(chǎn)損害的分類。①按受損部位分類：實(shí)物損害，具體又可分為實(shí)體損害和功能損害；權(quán)益損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實(shí)物損害。②可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害。

　　修復(fù)費(fèi)用≤損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值（修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的），是可修復(fù)的；

　　修復(fù)費(fèi)用>損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值，是不可修復(fù)的。

　　③暫時(shí)性的損害和永久性的損害。

　　現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)損害賠償估價(jià)里面，可能是綜合性的，既有實(shí)物方面的損害，也有其他方面的損害。

　　2、損害的賠償金額。

　　1）對(duì)于可修復(fù)的損害賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；

　　2）對(duì)于不可修復(fù)的損害賠償?shù)慕痤~=房地產(chǎn)價(jià)值的減損額=損害前的房地產(chǎn)價(jià)值減-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值；

　　3）對(duì)于可在一定程度上修復(fù)，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的損害賠償金額=部分修復(fù)費(fèi)用＋房地產(chǎn)價(jià)值減損額＋相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；

　　4）如果是造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。

　　3、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　（1）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵。房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值評(píng)估。

　　房地產(chǎn)損害評(píng)估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估等。

　　（2）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義

　　房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　商品房的質(zhì)量缺陷評(píng)估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價(jià)值減損的市場值。

　　（3）損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　①正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估。

　　②不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估。

　　③獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例。

　　④對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定。 ⑤損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精確，說服力更強(qiáng)。

　　⑥通常需要出庭作證，作為專家證人，要求較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。