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　　(二)登記

　　登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，是將物權(quán)變動的事項登載于特定國家機(jī)關(guān)的簿冊上。相比于動產(chǎn)而言，不動產(chǎn)具有價值大、稀缺性較高的特點(diǎn)，因而圍繞特定不動產(chǎn)發(fā)生的交易關(guān)系相對較多，單憑占有不足以表征不動產(chǎn)上的權(quán)利歸屬關(guān)系。因而需要通過不動產(chǎn)登記，由專門的登記機(jī)關(guān)，依照法定的程序，對不動產(chǎn)上的權(quán)利及其變動進(jìn)行登記，向社會公開以供查閱，便利不動產(chǎn)交易的進(jìn)行，并保護(hù)交易安全。

　　關(guān)于登記的法律效果，大陸法系各國民法立法例主要有兩種：

　　(1)登記對抗主義。此主義以登記作為公示不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，依當(dāng)事人間的合意即產(chǎn)生法律效力。但是，非經(jīng)登記，不能對抗第三人。法國法采此主義。我國對船舶、飛行器和機(jī)動車等特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動也采登記對抗主義。

　　(2)登記要件主義。此主義以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件。不動產(chǎn)物權(quán)的變動除了當(dāng)事人間的合意外，還要進(jìn)行登記。非經(jīng)登記，不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人間也不發(fā).生效力。德國法采此主義。

　　此外，大多數(shù)英美法系國家采取地券交付主義。根據(jù)這一主義，在初次登記不動產(chǎn)物權(quán)時，登記機(jī)關(guān)依一定的程序確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。讓與不動產(chǎn)時，當(dāng)事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機(jī)關(guān)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)。對于受讓人則交付新地券或者在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，從而使第三人能從該地券中了解不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯(Robert Torrens)所創(chuàng)，故稱為“托倫斯主義”。

　　根據(jù)我國物權(quán)法第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。在我國，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)予以辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。