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　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國(guó)物權(quán)法專(zhuān)章規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種形態(tài)。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，與有些國(guó)家規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)是同一概念，加上“業(yè)主的”三個(gè)字，是因?yàn)?ldquo;業(yè)主”、“物業(yè)”的含義已經(jīng)為人們所熟悉，為了便于人們理解，故在建筑物區(qū)分所有權(quán)之前加了“業(yè)主的”三個(gè)字。為了敘述方便，以下稱(chēng)建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標(biāo)的，嚴(yán)格而言，與物權(quán)客體須為獨(dú)立物，以及一物一權(quán)主義原則不相符合。但是依社會(huì)觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事，而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無(wú)害于交易安全。基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的專(zhuān)有部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有中專(zhuān)有權(quán)的客體。這些條件有：

　　1.須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨(dú)立性，應(yīng)依一般的社會(huì)觀念確定。例如，一個(gè)住宅單元通過(guò)固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨(dú)立的住宅單元。其內(nèi)再以屏風(fēng)分隔成數(shù)個(gè)部分的，其內(nèi)各部分則不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。

　　2.須具有使用上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)為該區(qū)分的部分有無(wú)獨(dú)立的出入門(mén)戶(hù)。如果該區(qū)分部分必須利用相鄰的門(mén)戶(hù)方能出入的，即不具有使用上的獨(dú)立性。

　　3.能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)為專(zhuān)有部分的組成部分。