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　　專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。(二)共有部分的共有權共有部分是指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。對于共有部分的范圍，需要注意的是：(1)共有部分既有由全體業主共同使用的部分，例如，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，也有僅為部分業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對于建筑區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權法作出了明確的規定。(2)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。(3)建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路、綠地占地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(5)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位，還包括占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。這里的“應當首先滿足業主的需要”，是要求建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主。而此處的配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。(6)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，應當為共有部分。

　　業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

　　改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，屬于物權法第76條第1款第7項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”的范圍。