2010年房地產估價師制度與政策輔導：房屋拆遷補償

房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經濟利益。為保證被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋的管理人）給予補償。應該明確的是，補償的對象是被拆除房屋所有人，而不是使用人。所有人既包括公民也包括法人。補償方式房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。

（一）貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

（二）房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。補償標準《條例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業(yè)等）的距離、周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。

所以，從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是等價的。拆遷安置在拆除租賃房屋的情況下，《條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質上相當于非租賃房屋的補償、安置，根據《條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置；出租人與承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人的權益不受損害，《條例》規(guī)定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質量和安全性能的好壞，直接關系到被拆除房屋使用人的切身利益。《條例》明確了安置用房的質量安全標準。相關的管理部門要按各自的職責，分頭把關，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關勘察設計、建設施工、建筑材料與構配件等的國家、行業(yè)標準或規(guī)范，并經竣工驗收，取得工程質量合格證書；屬住宅小區(qū)內的商品房，還須通過有關部門進行的綜合驗收。特殊情況的拆遷補償、安置包括產權不明確房屋的拆遷補償、安置，產權不明確的房屋是指無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。《條例》規(guī)定“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產權不明確的房屋拆除前，拆遷人還應當就拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

拆遷人應就被拆遷房屋向公證機關提交證據保全申請，并按公證機關規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公正機關出具的法律文書立案歸檔以備查用。此外，包括抵押房屋的補償、安置。設有抵押權的房屋進行拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《擔保法》的規(guī)定，當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。二是應當及時通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；四是不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足以清償抵押權人的，抵押權人按照法律規(guī)定，向抵押人進行追償。