2010年房地產估價師經營與管理精選試題（47）

1.某家庭估計在今后10年內的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少?

　　五、綜合題

　　1.某房地產開發項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規劃容積率為3。咨詢公司根據地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年。賓館總建筑面積為5000m2，可用于經營的部分為4500m2，可建成100個標準間。當地同檔次賓館的平均價格為330元/間·天。前3年的入住率均為70%，從第4年開始穩定在85%，運營費用為經營收入的42%。建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體轉售，預計轉售凈收益為5000萬元。住宅部分總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預計平均售價為6500元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%，假設建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60%來源于銀行貸款，其余為自有資金。貸款年利率為8%。第一年投資額為總投資的20%，全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%，其中20%為自有資金，25%為銀行貸款;第三年投資額為總投資的35%，全部為銀行貸款。建設期只計息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8%，該貸款按年等額還款。其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發生在年初，收入和成本發生在年末，一年按365天計算(計算結果精確到小數點后2位).該項目全投資目標收益率為18%，自有資金目標收益率為20%。

　　問題：

　　(1)完成下列現金流量表;

　　(2)求該方案的全投資財務凈現值和財務內部收益率;

　　(3)求方案自有資金的財務凈現值。

　　四、簡答題

　　1.

　　【正確答案】 該家庭每月用于住房支出的數額16000元×30%=4800(元)

　　i=12%/12=1%

　　n=10×12=120(月)

　　最高貸款額 P=A×{[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]}

　　=4800元×{[1+1%)120-1]/[1%(1+%)120]}

　　=33.46(萬元)

　　該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是33.46萬元。

五、綜合題

1.
【正確答案】 （1）現金流量表（單位：萬元）

　　第一步，完成現金流量表：

　　銷售收入(第三年末)：13000×6500=8450萬元

　　銷售稅費(第三年末)：8450×5.5%=464.75萬元

　　4-6年每年的出租收入：100×330×365×70%=843.15萬元

　　7-23年每年的出租收入：100×330×365×85%=1023.83萬元

　　4-6年每年的運營費：843.15×42%=354.12萬元

　　7-23年每年的運營費：1023.83×42%=430.01萬元

　　第三年末建設期貸款本利和：

　　2000×(1+8%)2+2800(1+8%)=5356.8萬元

　　4-23年抵押貸款年還款額：

　　A=P×i/[i-(1+i)-n]=1500×8%×(1+8%)20/[(1+8%)20-1]=152.79萬元

　　4-6年全投資的凈現金流：843.15-354.12=489.03萬元

　　4-6年自有資金凈現金流:489.03-152.79=336.24萬元

　　7-23年全投資的凈現金流：1023.83-430.01=593.82萬元

　　7-23年自有資金凈現金流：593.82-152.79=441.03萬元

　　第三年全投資的凈現金流：8450-464.75=7985.25萬元

　　第三年自有資金凈現金流：7985.24-5365.8=2619.45萬元

　　第23年全投資的凈現金流：1023.83+5000-430.01=5593.82萬元

　　第23年自有資金凈現金流：5593.82-152.79=5441.03萬元

　　(2)該項目全投資目標收益率為18%，

　　全投資財務凈現值=-1600-3600/(1+18%)-2800/(1+18%)2+7985.25/(1+18%)3+{489.03×[(1+18%)3-1]/[18%×(1+18%)3]}/(1+18%)3+{593.82×[(1+18%)17-1]/[18%×(1+18%)17]}/(1+18%)6+5000/(1+18%)23=104.46萬元

　　設i=19%時，

　　全投資財務凈現值=-1600-3600/(1+19%)-2800/(1+19%)2+7985.25/(1+19%)3+{489.03×[(1+19%)3-1]/[18%×(1+19%)3]}/(1+19%)3+{593.82×[(1+19%)17-1]/[19%×(1+19%)17]}/(1+19%)6+5000/(1+19%)23=-120.93萬元

　　用內插法，求內部收益率：

　　內部收益率=18%+1%×104.46/(104.46+120.93)=18.46%

　　(3)自有資金的財務凈現值為-229.4萬元

　　自有資金目標收益率為20%時，

　　自有資金的財務凈現值=-1600-1600/(1+20%)+2619.45/(1+20%)3+{336.24×[(1+20%)3-1]/[20%×(1+20%)3]}/(1+20%)3+{441.03×[(1+20%)17-1]/[20%×(1+20%)17]}/(1+20%)6+5000/(1+20%)23

　　=-229.4萬元