2010年房地產估價師理論與實務考前沖刺習題（26）

2.某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1日----2035年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300原/㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。

其他的相關資料如下;

　　(1)門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過念數為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置 價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。

　　(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

　　(3)由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。

　　(4)該類寫字樓的報酬率為10%。銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。

　　(5)假設除空調以外，殘值呂均為零。

　　試求該寫字樓于2005年10月1日的這就總額和現值。

　　2.解答：

　　(1)土地價格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]

　　=800×0.9006/0.9540=755.26萬元

　　(2)建筑物物質折舊額計算：

　　1)門窗等損壞的修復費用=3萬元;

　　2)裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元;

　　3)其他設備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

　　4)長壽命項目的折舊費=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63萬元

　　(3)建筑物功能折舊額計算：

　　1)功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05萬元

　　2)空調功能落后引起的折舊=130-80+10-30+8=38萬元

　　(4)建筑物經濟折舊額=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99萬元

　　(5)建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

　　(6)寫字樓估價結果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59萬元來