房地產(chǎn)估價師：拍賣知識考點精析

(1)本章涉及有關的法律、法規(guī)包括：①《中華人民共和國拍賣法》；②《拍賣管理辦法》(商務部令2004年第24號，自2005年1月1日起施行)；③中國拍賣行業(yè)協(xié)會《關于加強行業(yè)自律的若干規(guī)定》，自2004年7月1日起施行。
　　(2)本章內容的重點及易考點：一是要弄清拍賣中拍賣人、委托人、競買人和買受人等四方當事人有關術語的基本涵義；二是要記住拍賣的基本原則、拍賣標的、報價方式和拍賣類型；三是要搞清強制拍賣的主體、標的和依據(jù)。四是要重點記住有關房地產(chǎn)拍賣的含義、特征、拍賣業(yè)務、條件及注意事項等問題。
　　(3)學習本章內容，要重點記住拍賣傭金的計算知識。其法律依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》第五十六條規(guī)定，也就是“委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金”。同時該法第五十七條還規(guī)定：拍賣法第九條規(guī)定的物品成交的，拍賣人可以向買受人收取不超過拍賣成交價5%的傭金。另外，對教材內容中，收取傭金比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定，指的是收取傭金比例的確定原則，按照同拍賣成交價成反比的原則確定，是指拍賣成交價越高，收取傭金比例越小；拍賣成交價越低，收取傭金比例越大。比如拍賣一套價值為10萬元的房屋，拍賣成交價為10萬元或15萬元，甚至更高或更低，確定收取傭金比例應是不同的，也即拍賣成交價越高，確定的收取傭金比例應越小。這是一項硬性規(guī)定。2004年試題中，有一道有關拍賣傭金的多項選擇題：下列關于拍賣傭金的表述中，正確的有(ACE)。
　　A．拍賣人收取傭金是一種法定行為
　　B．對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，扣賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10%的傭金
　　C．委托人既可采取前期支付法，也可采用扣除法支付拍賣傭金
　　D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金
　　E．收取傭金比例按照同拍賣應交價成反比的原則確定
　　此題的主要依據(jù)是：收取傭金是一種法定行為。非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定的而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價5%的傭金。公物拍賣原則上不向委托人收取拍賣傭金。
　　(4)要搞清為什么拍賣房地產(chǎn)價格的評估一般應比正常市場成交價格偏低?一是房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務人無法履行到期債務的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。二是一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價格偏高勢必會影響拍賣成交。三是買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，買方需要在較短的時間內交付款項，承擔的風險較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。
　　(5)要搞清委托拍賣不成的，是否要收取傭金問題。根據(jù)有關的拍賣法律、法規(guī)規(guī)定，對于未成交的，要按照委托人和拍賣人在拍賣合同中的約定，決定是否支付給拍賣人一定的拍賣費用。