2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義28

    （五）統(tǒng)一面積單位

    在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米（土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝），美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。它們之間的換算如下：

    平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67

    平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10000

    平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764

    平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格×0.303

    例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 ，成交總價(jià)80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于一年后付清。

    乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理：

    1.統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，則：

    乙總價(jià)=15（萬美元）

    2.統(tǒng)一化為單價(jià)。則：

    甲單價(jià)=764220÷200=3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價(jià)=150000÷2500=60（美元/平方英尺。使用面積）

    3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假?zèng)]乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣，則：

    甲單價(jià)：3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價(jià)=60×8.3=498（元人民幣/平方英尺。使用面積）

    4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，則：

    甲單價(jià)=3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價(jià)=498×0.75=373.5（元人民幣/平方英尺。建筑面積）

    5.統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米=10.764平方英尺，則：

    甲單價(jià)=3821.1（元人民幣/平方米。建筑面積）

    乙單價(jià)=373.5×10.764=4020.4（元人民幣/平方米。建筑面積）

    第五節(jié) 交易情況修正

    一、交易情況修正的含義

    可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評估的估價(jià)對象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才可以作為估價(jià)對象的價(jià)格。

    這種調(diào)整稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。

    二、造成成交價(jià)格偏差的因素

    由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性、價(jià)值高大性等特性，以及房地產(chǎn)市場是不完全市場，房地產(chǎn)的成交價(jià)格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列幾個(gè)方面：

    1.有利害關(guān)系人之間的交易。

    2.急于出售或急于購買的交易。

    3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

    4.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

    5.特殊交易方式的交易。

    6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。