2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義29

    按照有關(guān)稅法及國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，有的稅費(fèi)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分。正常的成交價(jià)格，是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，

    即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的客觀 合理價(jià)格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在現(xiàn)實(shí)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，

    買賣雙方協(xié)議由買方來繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

    7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價(jià)格受其土地面積、土地形狀、建筑規(guī)模的影響。一宗房地產(chǎn)與其相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會(huì)增加，故當(dāng)該房地產(chǎn)的擁有者欲購買相鄰房地產(chǎn)時(shí)，相鄰房地產(chǎn)的擁有者據(jù)此會(huì)索要高價(jià)，而該房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購買，所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往要高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。

    例題：有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價(jià)對(duì)交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（ ）

    A、50萬元； B、55萬元； C、60萬元； D、60萬元以上。

    答案：B

    8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

    交易情況修正的方法

    有上述特殊交易情況的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則必須對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。

    交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=正常價(jià)格

    采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=正常價(jià)格

    在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為土S%（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為+S%； 低時(shí)，為-S%），則：

    在交易情況修正中之所以要以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，是因?yàn)橹挥羞@樣，比較的基準(zhǔn)才會(huì)只有一個(gè)，而不會(huì)出現(xiàn)多個(gè)。因?yàn)樵诒容^法中要求選取多個(gè)可比實(shí)例來進(jìn)行比較修正，如果以每個(gè)可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基準(zhǔn)。例如；以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%，意即：

    正常價(jià)格×（1+10%）=可比實(shí)例的成交價(jià)格

    如果正常價(jià)格=1500元/m2，則：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格=1500×（1+10%）=1650（元/平方米）

    如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%，意即：

    可比實(shí)例的成交價(jià)格×（1-10%）=正常價(jià)格

    假定可比實(shí)例的成交價(jià)格=1650元/平方米，則：

    正常價(jià)格=1650×（1—10%）=1485（元/平方米）

    可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10%”與“說正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說法。

    交易情況的具體修正，需要測(cè)定交易中的一些特殊因素使其成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，只有由估價(jià)人員憑經(jīng)驗(yàn)加以判斷。

    不過，估價(jià)人員平常就應(yīng)搜集整理交易實(shí)例，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚�系�?shù)也是不難的。

    其中，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。主要是把握下列2點(diǎn)：

    1.正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

    2.正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

    例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則：

    賣方實(shí)際得到的價(jià)格=2500—2500×7%=2325（元/平方米）

    買方實(shí)際付出的價(jià)格=2500+2500× 5%=2625（元/平方米）

    例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%.則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為：

    正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

    應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率