2011年房估師考試理論與方法講義30

    運用比較法估價，首先需要擁有大量真實、可靠的交易實例。只有擁有了大量真實、可靠的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格；所以，首先應盡可能地搜集較多的交易實例。

    雖然搜集交易實例是比較法中的一個步驟，但搜集交易實例無須等到采用比較法估價時，而在平時就應留意搜集和積累，這樣才能保證在采用比較法估價時有足夠多的交易實例可供選用。

    當然，在采用比較法估價時也可以有針對性地搜集一些交易實例。

    搜集交易實例主要有下列幾種途徑：

    1.查閱政府有關部門的房地產交易等資料。如房地產權利人轉讓房地產時申報的成交價格資料、交易登記資料，政府出讓土地使用權的地價資料，政府確定、公布的基準地價、標定地價和房屋重置價格資料等。

    2.查閱報刊上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料。

    3.參加房地產交易展示會，了解房地產價格行情，搜集有關信息，索取有關資料。

    4.向房地產交易當事人、四鄰、經紀人、金融機構、司法機關等調查了解有關房地產交易的情況。

    5.假裝成房地產購買者，與房地產出售者，如房地產開發商、經紀代理商等洽談，取得真實的房地產價格資料。

    6.同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例和經手的估價案例資料。

    在搜集交易實例時，需要搜集哪些內容很重要，一般應包括：

    （1）交易雙方的基本情況和交易目的；（2）交易實例房地產的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環境、景觀等：（3）成交日期；（4）成交價格；（5）付款方式；（6）交易情況，如交易稅費的負擔方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。

    搜集交易實例時應注意所搜集內容的統一性和規范化。需要搜集的內容最好在事先針對不同類型的房地產，如分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業等，制作成表格，此表格可命名為“交易實例調查表”（參見表4—1）。搜集時按該表填寫，既方便又能避免遺漏重要事項。在實際工作中，還可以將估價人員與交易實例搜集者分開，某些人可以專門從事交易實例的搜集工作。